德州主计长格伦·黑格(Glenn Hegar)办公室周二表示，如果德州想要控制其高昂的住房成本，它就需要更多的住房。这一最新迹象表明，该州的高房价和高租金已经成为该州高层官员日益关注的问题。

　　审计长长达26页的报告发现，过去十年来，随着经济的繁荣和数百万新居民的迁入，德克萨斯州的房屋建设并没有跟上。房屋建设的滞后使该州面临严重的住房短缺:根据报告中引用的一项估计，德克萨斯州需要比现有住房多30.6万套。

　　这种短缺加剧了对有限住房供应的竞争，特别是在该州的主要都会区——导致住房成本飙升，迫使许多潜在的首次购房者退出市场，导致该州一半以上的租户在租金上花费过高。

　　德州相对较低的生活成本一直是吸引新居民和搬迁公司的主要原因。但Hegar说，如果地方和州政府官员找不到增加该州住房供应的方法，尤其是针对中低收入家庭的住房供应，德克萨斯州可能会失去这种负担能力的优势。

　　“今天是危机吗?”我不认为这是一场危机，”Hegar在接受《德克萨斯论坛报》采访时说。“但如果我们找不到更多的解决方案，我们就会陷入危机。”

　　许多德州人可能不同意。根据休斯顿大学和德克萨斯南方大学最近的一项民意调查，90%的德克萨斯人说，住房负担能力是他们居住的地方的一个问题。

　　尽管如此，Hegar是最新一位对该州高房价表示不安的全州官员。州长格雷格·阿博特(Greg Abbott)、副州长丹·帕特里克(Dan Patrick)和众议院议长戴德·费兰(Dade Phelan)都表示，得克萨斯州议员明年重返国会时，应该解决该州住房负担能力面临的挑战。

　　越来越多的德州人感受到了来自该州紧张的房地产市场的压力。哈佛大学住房研究联合中心最近的一份报告发现，德克萨斯州比以往任何时候都有更多的房主和租房者正在努力维持他们的屋顶。

　　Hegar的报告反映了越来越多的两党政策共识，在越来越多的研究的支持下，美国的住房负担能力困境源于住房短缺。根据各种估计，美国需要比现有住房多出数百万套。

　　德州也不例外。该州建造的房屋比纽约和加利福尼亚等其他大州都多。但由于该州经济和人口不断增长，该州的建筑数量不足以满足需求。在这种需求的刺激下，更高的土地成本导致了更昂贵的住房建设，这样建筑商就可以收回土地成本。

　　审计长的报告称，2010年代的房价涨幅比之前十年都要快。在2019冠状病毒病(COVID-19)大流行期间，随着远程工作的兴起，其他州的工人可以搬到德克萨斯州，而历史上一直处于低位的利率推动了购房市场，房价的上涨才变得更加强劲。

　　审计长的报告发现，德克萨斯州没有建造足够的房屋来跟上人口增长，尤其是在主要的都市区。报告称，在2021年至2022年期间，近22.5万人从其他州搬到了德克萨斯州，这一速度比大流行前的任何一年都要快。

　　这导致了住房供应的枯竭和房价的上涨。德克萨斯州审计长办公室周二表示，德克萨斯州的住房价格已达到1985年以来的最高水平。市场上很少有房子能以入门级买家能负担得起的价格出售。

　　德州农工大学(Texas A&M University)德州房地产研究中心(Texas Real Estate Research Center)的数据显示，德州房屋的销售价格中位数在2022年达到34万美元的峰值，但此后一直徘徊在该范围内。像布朗斯维尔-哈林根和谢尔曼-丹尼森地区这样的地方，房价在2019年至2023年期间分别飙升了73%和66%。房价上涨最为明显的奥斯汀-圆岩(Austin-Round Rock)地区，房价在2022年达到50万美元以上的峰值，但此后一直在下跌。

　　美联储(Federal Reserve)为抑制高通胀而启动的高利率政策，加剧了这一问题——提高了首次购房者的入场券价格，并鼓励原本打算出售房屋的房主继续持有利率较低的抵押贷款，从而加剧了住房短缺。相对较高的财产税和不断上涨的业主保险是造成这种困境的原因之一。

　　审计长的报告没有就政策制定者应该采取什么措施提出明确的建议，但对一些可能的解决方案表示赞同。

　　其中包括:放宽地方法律，这些法律决定了可以建造什么样的住房以及在哪里建造。城市有被称为分区法规的法律，这些法律决定了在一块给定的土地上可以建造多少套住房，以及建造一套住房需要多少土地。

　　住房倡导者和批评人士说，这些规定推高了住房成本，部分原因是它们限制了最终可以建造的住房数量。德克萨斯州主要城市的大部分住宅用地只允许建造单户住宅，禁止建造其他类型的住宅，如复式住宅、四层住宅和较小的公寓楼。

　　放松城市分区限制、允许建造更多住房的提议经常遭到现有房主和社区团体的反对，他们坚决反对任何改变他们认为会改变社区独户特征的改变。

　　审计长的报告对奥斯汀市议会最近颁布的分区改革表示赞同。奥斯汀市议会通常是一个左倾的机构，它允许最多建造三套住房，而以前只能建造一套住房。

　　尽管去年德克萨斯州立法机构提出的放松城市分区限制的建议失败了，但州议员们还是表现出了放松城市分区限制的意愿。帕特里克和费兰都指示立法者在明年立法会议之前研究潜在的分区改革。保守派思想领袖，如颇具影响力的智库德州公共政策基金会，支持取消住宅分区限制。

　　审计长办公室表示，地方和州政府官员还有其他方法来解决住房负担能力问题。例如，州议员可以资助旨在为中低收入家庭提供住房的项目或激励措施。报告称，地方政府可以简化审批流程，以便加快房屋建设。

　　Nicole Nosek是去年在州一级推动分区改革的组织“合理解决方案德州人”的负责人，她在周二与主计长办公室、德州人类家园和奥斯汀房地产经纪人委员会举行的早餐会上提出了增加住房供应的想法。

　　诺塞克说，在商业区建造房屋应该更容易，目前德克萨斯州许多城市都不允许这样做。她说，城市要求建造独户住宅的土地面积，也就是所谓的最小地块面积，也应该减少。

　　1998年，休斯顿首先在市中心将最低用地面积缩减至1400平方英尺，2013年，改革扩大到城市的其他地区。研究显示，这一改革导致数以万计的新房建在更小的地块上，住房倡导者认为，这种繁荣使休斯顿的住房成本得到了控制，尤其是与芝加哥、洛杉矶和纽约等美国大城市相比。

　　去年，德克萨斯州参议院通过了一项降低城市对单户住宅的最低用地面积要求的法案，但该法案在进行投票之前就被德克萨斯州众议院否决了。

　　诺塞克说，和加州一样，如果德州不设法在主要城市地区建造更多的住房，它可能会发现自己的住房成本过高，居民也会逃往其他州。诺塞克本人也是从加州移居过来的。

　　诺塞克说:“你在加州看到的是一个最终的警示故事，当你不允许更多的供应上线以适应人口增长时，你最终会选择谁将是输家。”“如果你没有住房来容纳所有的员工和我们正在吸引的所有增长，那么将会发生的是……阶梯最底层的人，甚至中产阶级都被赶到了其他州。”

　　民主党议员是否接受这些想法仍是一个悬而未决的问题。众议院民主党人带头否决了一项放宽城市规则的法案，该法案旨在有效地简化在独栋住宅后院建造附属住宅单元(也被称为“奶奶公寓”或adu)的过程。近年来，州立法机构的共和党人经常试图阻止该州蓝色城市地区的官员颁布进步政策，去年他们通过了一项全面的法案，旨在禁止城市在许多方面制定法律。因此，民主党人基本上对任何可能削弱该州蓝色城市地区权威的措施都表示怀疑。

　　但民主党人似乎在某种程度上支持分区改革。德州民主党(Texas Democratic Party)今年夏天采纳了一项政纲，其中包括支持取消阻碍房屋增建的地方分区规定。

　　本文最初由《德克萨斯论坛报》发表，并通过与美联社合作发布。