想象一下：你买了一套房子，银行给你提供一个单一的利率，让你在未来30年里保持抵押贷款的支付稳定。

　　顺便说一句，如果你愿意的话，可以早点还清：不用担心会受到很大的惩罚。

　　如果利率急剧下降，你可以再融资贷款，以利用较低的月供！

　　这是对美国大部分抵押贷款运作方式的一个（非常一般的）解释。

　　联邦政府刚刚表示，对将这种模式引入加拿大很感兴趣。

　　周一公布的秋季经济报告中，简短地提到了在加拿大更广泛提供长期抵押贷款的想法。

　　在“降低房屋所有权成本”一节中，渥太华表示，它正在“审查”提供长达30年的抵押贷款的“障碍”，这是为借款人提供更多选择的一种方式。联邦政府现在计划展开磋商，探讨将这些长期方案引入抵押贷款市场。

　　但专家告诉《环球新闻》，到目前为止，这是美国房地产市场独有的一种模式——有些人称之为抵押贷款的“弗兰肯斯坦的怪物”——并警告说，将这样的产品带到加拿大绝非易事。

　　最重要的是，一些人说，这些变化可能不会让潜在买家更负担得起房地产市场。

　　“多数固定利率借款人表示，他们想要美国式的抵押贷款…直到他们看到价格标签，” MortgageLogic抵押贷款策略师Robert McLister说。News在一封电子邮件中说。

　　你可能已经对加拿大抵押贷款的结构很熟悉了，但这里简单地说一下。

　　当购房者申请抵押贷款时，通常的流程是他们申请一笔贷款，在25年内偿还或分期偿还，尽管渥太华最近实施了一些改革，使30年分期偿还变得更容易。

　　在25年或30年的期限内，抵押贷款被分成不同的期限。加拿大的房主通常会以五年或更短的固定利率进行抵押贷款。

　　在这五年结束时，利率将根据更新时的市场情况而变化，并且期限将重新开始，直到房主还清全部贷款或解除抵押贷款。

　　还有一些可变选择，在加拿大央行决定提高或降低借贷成本后，利率直接波动。它们还设定了通常在几年后续签的条款。

　　但如上所述，在美国，迄今为止最受欢迎的抵押贷款选择是30年期固定抵押贷款：整个贷款的利率为一个利率。如果利率下降，房主仍然可以再融资，他们愿意支付一定费用，以利用较低的月供，但通常不需要在抵押贷款期间与贷款人重新谈判条款。

　　顺便说一下，这也是加拿大和美国近年来经历的加息周期对加拿大家庭影响更大的主要原因之一，因为他们更经常在新环境中更新抵押贷款条款，并适应更高的付款。

　　美国也存在可变期权，称为可调利率抵押贷款。这些贷款的利率将在贷款剩余期限内每年调整一次，有时在介绍性的固定期限之后。

　　在美国，大多数抵押贷款都是完全开放的，这使得提前还清贷款更容易而不会受到惩罚。然而，在加拿大，大多数抵押贷款都是封闭和固定的，并设定了何时可以加速付款的条件，这些条件往往会带来较低的利率。

　　哦，说到罚款：由于加拿大金融体系的结构，麦克里斯特指出，如果抵押贷款在前五年后提前终止，贷方只能收取相当于三个月利息的罚款。

　　他说：“除非加拿大的《利息法案》（Interest Act）发生变化，否则贷款机构将把借款人的提前还款风险计入利率。”因此，五年以上的抵押贷款将变得更加昂贵。

　　不要在杂草中走得太远，但在头五年内偿还更昂贵的抵押贷款对房主来说也是相当昂贵的。

　　“考虑到利率差异收费的运作方式，30年期固定抵押贷款提前到期的人将面临严厉的提前退出处罚，” McLister称。

　　好的，我们会尽量减少术语的使用，但是请坚持。

　　如果你是贷款人，你以同样的利率提供30年的单笔贷款，有很多理由说明这可能不是一个很好的商业决策。在30年里，很多事情都可能发生变化，如果央行利率上升，而你的借款人仍在支付较低的抵押贷款利率，你实际上是在赔钱。

　　更不用说，你借钱的人有可能在生活环境中发生重大变化，比如裁员，这会影响他们支付你的能力。

　　菠萝抵押贷款公司的首席执行官Shubha Dasgupta向《环球新闻》解释说，由于贷款提供时存在这些未知因素，较长的抵押贷款会附带“风险溢价”。

　　美国的抵押贷款利率确实比加拿大高——截至周三上午，美国提供的典型抵押贷款利率约为6.6%，而加拿大的固定利率产品在4%至4%之间浮动。

　　但考虑到30年期产品的所有风险，美国的利率真的应该高得多。

　　这两个抵押贷款市场的关键区别在于：房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），这两家政府支持的实体在保持美国南部房地产市场的运行方面发挥着重要作用。正是这两家市场使得美国银行能够提供负担得起的30年期抵押贷款。

　　这两家政府支持的机构从贷款机构手中收购抵押贷款，将其打包，作为抵押贷款支持证券在金融市场上出售。

　　达斯古普塔解释说，这为银行释放了资本，使其能够走出去发放更多贷款或为其他业务提供资金，同时仍然向美国购房者提供昂贵的30年期贷款。

　　这一体系支撑着自大萧条以来美国住房体系的运转，也是大多数美国房主能够获得比世界其他地方更长的抵押贷款期限的原因。

　　加拿大没有这样的系统为发放抵押贷款的银行提供流动性，因此加拿大的贷款机构必须在几年后重新谈判贷款条款，以保护他们的投资。

　　达斯古普塔说，为了在没有像美国那样的政府支持体系的情况下提供长达30年的抵押贷款，加拿大的贷款机构将被迫收取极其昂贵的利率。

　　达斯古普塔表示：“这些较长期债券必须附带某种利率溢价，才能对冲这段时间内利率环境可能出现的风险。”“所以最终加拿大人要花更多的钱。”

　　他还说，即使考虑30年期抵押贷款选项，加拿大抵押贷款和住房公司（Canada mortgage and Housing Corp.）和其他保险公司也可能不得不发挥重要作用，为提供如此长期抵押贷款的银行降低风险。

　　“这对他们的投资组合来说风险很大，”他表示。

　　在加拿大，当涉及到抵押贷款支付时，一直需要在稳定性和成本之间做出权衡。这就是五年期固定利率抵押贷款在加拿大如此受欢迎的原因之一，因为从历史上看，它以可控的成本提供了一种安心的方式。

　　McLister表示，加拿大六大银行必须承担起在全国推行美国式模式的责任，他还质疑，在消费者对较长期抵押贷款需求不确定的情况下，这些银行能起到多大的推动作用。

　　他说：“我预计不会有很大的增长，原因很简单：30年期的利率将大大高于普通的五年期固定利率。”“如果政策制定者不解决罚款风险问题，潜在市场就会进一步萎缩。”

　　虽然从长期稳定性和30年期开放式抵押贷款的灵活性来看，美国抵押贷款市场似乎对消费者更友好，但达斯古普塔认为，加拿大人确实受益于一系列期限较短、利率通常更可控的贷款。

　　他说，这使得房主可以更容易地利用市场的积极变化，而不必经历完全为抵押贷款再融资的障碍。

　　每隔几年更新一次，让贷款人有机会确保借款人的信用仍然适合贷款条款，或者根据需要进行调整，这让加拿大人松了一口气，尽管低利率的好日子可能不会永远存在，但坏日子也不会持续下去。

　　他说：“我绝对认为，这个系统对消费者和整个行业都有好处。”