随着新推出的私人公寓价格达到每平方英尺2100美元以上，买家转向行政共管公寓(EC)和转售市场也就不足为奇了。

　　来年的奖品可能是刚刚达到第五个年头的转售ec -这些项目不再有MOP(而且是新的)，仍然可能是最实惠的选择，并且是升级者的轻松选择。

　　行政共管公寓往往是市场上价格较低的公寓之一。这是由于它们的租赁性质和通常不太理想的位置。与完全私有的房产相比，它们的售价也更低，这种折扣在转售市场上仍然可以看到。

　　你们中的一些人可能也想知道，在支付ABSD方面是否有优势。

　　不幸的是，转售ec在这里没有任何额外的优势。即使在EC达到其完全私人共管公寓的10年标志之前购买，ABSD仍将在完成购买后的14天内支付。这与购买任何其他私有财产类似。

　　唯一不适用的时候是当你买一个新的EC。但对于转售ec，同样的规则也适用。

　　“百棕榈”是2017年的头条新闻之一。考虑到这个公寓位于一个成熟的地段，人们预计会收取过高的价格;因此，当每套公寓的平均售价为每平方英尺850美元时，我感到意外，这对于实龙城地区的公寓来说是非常合理的。

　　三居室(883至1,001平方米)。福特(ford . co .)的售价最低可达71.5万美元，非常适合家庭买家。

　　我们采访过的一些房地产经纪人指出，推出日期可能是问题所在:2016年和2017年是房地产市场的最后一个低谷，由于一系列降温措施和供应增加，价格一直在下跌。

　　尽管如此，由于优越的地理位置和合理的价格，百棕榈树的531套公寓收到了2700多份申请，并在7个小时内售罄。直到今天，它仍然是历史上最超额认购的EC。

　　从公寓外的公交车站，你可以找到103这样的服务，直接通往nexmall。这也连接到实龙城捷运(NEL, CCL)，使百棕榈成为更方便的ec之一。

　　从电影院到美食广场，大多数设施都可以在这里找到;最近新建的伍德利购物中心(Woodleigh Mall，距离实龙岗一站)增加了更多的零售和餐饮业务。

　　(请注意，从技术上讲，最近的捷运站将是2029年开通的CRL上的实龙岗北站。但我们觉得，大多数买家会认为next是主要亮点，而Serangoon North不会增加太多价值。)

　　话虽如此，这段旅程仍然需要10多分钟，所以在这里如何定义“方便”是相当主观的。

　　在Yio Chu Kang路对面，有一个成熟的组屋，这里提供了一系列常见的中心设施(便利店、咖啡店、沙龙等)，附近还有很多学校:

　　罗赛斯(551米)

　　鲍恩入股事宜界内(330米)

　　新民小学边界(1,083米)

　　后港小学&中学边界(742米)

　　注:距离是根据OneMap上的步行距离计算的。

　　由于地理位置的原因，百棕榈酒店是专门针对家庭寻找自己的住宿使用。最小的单位是883平方。英尺three-bedders;所以，如果你不喜欢有很多房客的公寓，这可能会吸引你。

　　顺便说一下，这个名字指的是公寓里种植的100棵棕榈树。

　　EC的名字

　　类型

　　新销售范围($)

　　大小

　　百棕榈住宅

　　2溴

　　715,000 - 1,222,300美元

　　883 - 1227平方英尺

　　百棕榈住宅

　　3溴

　　$1,030,000 – $1,452,200

　　1270 - 1432平方英尺

　　百棕榈住宅

　　4溴

　　$1,188,000 – $1,321,000

　　1528 - 1636平方英尺

　　来源:URA所言

　　项目名称

　　购买价格

　　大小

　　买美元PSF

　　购买日期

　　销售日期

　　销售价格

　　美元获得

　　涨幅百分之百

　　百棕榈住宅

　　766200美元

　　883

　　868美元

　　2017年7月22日

　　2023年5月30日

　　1398000美元

　　631800美元

　　82%

　　百棕榈住宅

　　811300美元

　　958

　　847美元

　　2017年7月22日

　　2022年12月6日

　　1360000美元

　　548700美元

　　68%

　　来源:URA所言

　　iNz的上市时间就在百棕榈之前(见上图)，尽管样板间里挤满了人，但笔者记得买家们有些犹豫。

　　这个地点被认为相当“不寻常”，许多人似乎不相信它会从登加未来的发展中受益。事实上，英芝正横跨在蔡初港和登加之间的边界，就在登加镇的马路对面。

　　和大多数ec一样，iNz离捷运站也很遥远。然而，在464街区附近有一个公交车站，步行大约7分钟，在那里乘坐975路公交车，你可以在5分钟内到达Choa Chu Kang MRT (NSL, JSL)。

　　你也可以在这里找到一号地段，这是该地区的主要购物中心。另一个捷运站——蔡竹江西站(JRL)将于2026年投入使用。这可能会提供一个步行替代公共汽车;但只有在车站建成后，我们才能知道步行有多方便。

　　街对面的组屋相当发达，有一些咖啡店和中心地带的商店。这个地区的中心是阳光广场，这是一个由组屋经营的购物中心，步行即可到达iNz(这里也有一家超市)。如果你穿过对面的组屋，从公寓外面走到这个地方大约需要六分钟。

　　这里的主要缺点是邻近的登加需要很多年才能看到发展;这里并不是蔡楚康最中心的地方。

　　然而，对于那些愿意长期定居的人来说，可能有很大的升值空间;特别是一旦蔡竹江西开始运作。登加便利设施的增加以及组屋升级者的增加可能会使iNz Residence受益。

　　但目前，这套公寓是为西部的死忠分子，以及那些喜欢隔壁登加相对平静的人准备的。

　　EC的名字

　　类型

　　新销售范围($)

　　大小

　　Inz住所

　　5溴

　　71.5万至14522万美元

　　883 - 1636平方英尺

　　Inz住所

　　3溴

　　63.8万至111.6万美元

　　883 - 1216平方英尺

　　Inz住所

　　4溴

　　825,500美元至1,148,000美元

　　1109 - 1378平方英尺

　　Inz住所

　　5溴

　　118万至151.9万美元

　　1690 - 1711平方英尺

　　来源:URA所言

　　项目名称

　　购买价格

　　大小

　　买美元PSF

　　购买日期

　　销售日期

　　销售价格

　　美元获得

　　涨幅百分之百

　　INZ住所

　　768000美元

　　990

　　776美元

　　2017年6月26日

　　2020年9月4日

　　960000美元

　　192000美元

　　25%

　　INZ住所

　　869000美元

　　990

　　878美元

　　2017年11月16日

　　2021年8月5日

　　1050000美元

　　181000美元

　　21%

　　INZ住所

　　931500美元

　　1184年

　　787美元

　　2017年3月11日

　　2023年2月28日

　　1410000美元

　　478500美元

　　51%

　　INZ住所

　　801000美元

　　1066年

　　752美元

　　2017年7月19日

　　2023年5月9日

　　1250000美元

　　449000美元

　　56%

　　来源:URA所言

　　当Northwave于2016年7月推出时，它见证了ec最糟糕的新发行记录之一，第一天仅售出20套。考虑到发行时的低价格点(每平方英尺约720至760美元)，这是相当令人失望的。

　　这在一定程度上是时间问题:2015年至2016年初，有10个新的EC推出，贡献了大量的新单位;2016年4月，接近Northwave推出的时间，未售出的EC单位库存达到3435个空置单位的历史最高水平。

　　除此之外，Northwave缺乏附近的便利设施。附近没有捷运站(现在也没有)。该地区的便利设施主要来自邻近的组屋，那里有咖啡店和小型便利店;但附近没有任何大型购物中心(除非你考虑附近的太阳广场，它实际上不在步行距离之内;不过你需要坐公共汽车)。

　　在Northwave发布期间出现的另一个可能的话题是甘巴斯大道另一侧的一些工业建筑。工业区附近的房产往往不那么受欢迎(除了房东)，但在我们看来，这是夸大其词了——工业建筑距离足够远，也足够安静，根本不是问题。

　　尽管如此，这是发布时最实惠的ec之一，我们预计对于这样一个新开发项目，价格仍将相当合理。虽然附近有Northoaks等竞争对手，但这将吸引想要在该地区购买最新(转售)EC的买家。

　　我们确实认为这个公寓最适合司机或PHV用户，因为我们在不久的将来看不到任何可访问性的改进。

　　EC的名字

　　类型

　　新销售范围($)

　　大小

　　Northwave

　　2溴

　　49.3万至151.9万美元

　　689 - 1711平方英尺

　　Northwave

　　3溴

　　648,450 - 1,053,000美元

　　893 - 1130平方英尺

　　Northwave

　　4溴

　　$937,650 – $1,369,500

　　1270 - 1690平方英尺

　　Northwave

　　5溴

　　$1,042,700 – $1,360,080

　　1464 - 1722平方英尺

　　来源:URA所言

　　项目名称

　　购买价格

　　大小

　　买美元PSF

　　购买日期

　　销售日期

　　销售价格

　　美元获得

　　涨幅百分之百

　　NORTHWAVE

　　853700美元

　　1109年

　　770美元

　　2018年3月4日

　　2021年11月3日

　　950000美元

　　96300美元

　　11%

　　NORTHWAVE

　　769100美元

　　980

　　785美元

　　2017年3月4日

　　2022年2月21日

　　990000美元

　　220900美元

　　29%

　　NORTHWAVE

　　795862美元

　　1109年

　　718美元

　　2017年8月11日

　　2022年7月4日

　　1150000美元

　　354138美元

　　44%

　　NORTHWAVE

　　873000美元

　　1087年

　　803美元

　　2018年2月15日

　　2020年11月6日

　　1058000美元

　　185000美元

　　21%

　　NORTHWAVE

　　559000美元

　　743

　　753美元

　　2016年7月23日

　　2022年3月7日

　　735000美元

　　176000美元

　　31%

　　NORTHWAVE

　　537450美元

　　667

　　805美元

　　2017年5月5日

　　2022年7月7日

　　750000美元

　　212550美元

　　40%

　　NORTHWAVE

　　594450美元

　　743

　　800美元

　　2017年3月1日

　　2021年9月15日

　　725000美元

　　130550美元

　　22%

　　来源:URA所言

　　本文最初发表于Stackedhomes。

　　物业物业市场/行业行政公司房屋买家转售价格

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