房地产专家表示，到2024年，全国房价涨幅可能放缓至4%或更低，不到2023年涨幅的一半，因为借贷成本和负担能力限制抑制了去年的显著复苏。

　　2023年，英国全国房价涨幅超过8%，而官方现金利率的逐步上调推高了抵押贷款成本，而这通常是房价上涨的抑制因素。

　　悉尼房价跃升逾11%，而珀斯房价在全国范围内的反弹中飙升逾15%，令卖家、买家和专家都感到意外。

　　AFR Weekend对10位房地产市场专家和经济学家进行了调查，预计房价上涨和来自移民的持续强劲需求将使住房供应和可负担性成为未来12个月的一个关键政治战场，尽管经济复苏可能会消退。

　　总体而言，他们对房地产市场的增长前景持更为冷静的看法，大多数人认为房价涨幅将在1%至5%之间。最乐观的预测是房价涨幅将高达8%，而最悲观的预测是全国房价将下跌5%。

　　不过，多数与会者指出，人们普遍预期的今年晚些时候降息的前景可能会重新点燃市场。

　　不过，在此之前，失控的房价放缓将给那些难以进入市场的首次购房者带来一些希望。更广泛地说，它可能会支撑一波急需的新住房，而预计新住房将跌至10年来的最低水平。

　　Jarden首席经济学家Carlo Cacho表示，"对于住宅开发商而言，数量可以说比价格更重要，鉴于需求因负担能力问题而承压，我们认为房价强劲上涨实际上可能对新房需求产生不利影响。"

　　2022-23年创纪录的移民潮——导致租金飙升，为投资者提供了诱人的收益——加上待售房屋数量相对较低，共同抵消了通常与利率上升周期相关的价格拖累。

　　但Barrenjoey首席经济学家乔?马斯特斯(Jo Masters)表示，预计去年“非常不寻常的供需动态”将在2024年恢复正常。马斯特斯预计，英国全国经济增长率将达到4.8%。悉尼房价可能上涨3.8%，墨尔本上涨3.2%，布里斯班上涨5.9%。

　　"重要的是，我们认为借贷能力将再度成为制约需求的关键因素，"她在季度地产调查中对AFR Weekend表示。

　　“最近借贷能力和房价之间脱节的驱动因素在很大程度上可归因于大流行储蓄和固定利率抵押贷款。我们预计这种脱节已经走到了尽头，借贷能力和房价之间的历史关系将在2024年恢复。

　　“当然，我们预计8月份的降息将改善借贷能力，并对房地产市场起到支撑作用。”

　　Barrenjoey对房价上涨预测的另一个上行风险是，如果住房供应的复苏速度比预期的要慢。

　　到去年12月，大城市房价增长放缓的迹象开始显现。

　　CoreLogic的数据显示，悉尼的颓势正在消退，上月房价仅上涨0.2%，前3个月仅上涨0.8%。

　　相比之下，在截至5月31日的3个月里，悉尼房价上涨了4.5%。与此同时，墨尔本房价在12月下跌0.3%，为连续第二个月下跌。

　　牛津经济研究院(Oxford Economics)高级经济学家玛丽?基尔罗伊(Maree Kilroy)预计2024年房价将上涨2.7%。她表示，去年支撑房价上涨的积极因素已经开始减弱。

　　她表示:“拍卖清盘率已从70%降至近60%。月度价格涨幅有所放缓，一些首府城市的季度业绩为负。”

　　“在过去的两年里，负担能力已经显著恶化，并将在2024年初达到有记录以来的最低水平。这将在控制增长速度方面发挥关键作用，尤其是对住房而言。鉴于房价的底线，澳大利亚所有主要人口中心的住房库存严重不足将持续存在。”

　　AFR周末小组成员表示，预测2024年房地产价格的不确定性比往常更高，尽管在去年出人意料的反弹之后，这可能并不令人惊讶。

　　Jarden的卡乔就是其中之一，他预计全国房价将上涨5%，但各国首都之间的结果可能大相径庭。

　　他说:“缺乏成熟的住房供应(上市)是2023年房价上涨的一个关键驱动因素，2024年可能仍将如此。”

　　“重要的是，随着房地产市场达到新高，我们可能会看到更多的上市，这可能会拖累价格上涨。”如果供应的制约作用减弱，我们认为，逾30%的借款能力下降可能开始对市场产生影响，并可能导致价格下跌。”

　　Domain研究和经济学主管尼古拉?鲍威尔(Nicola Powell)也认为，考虑到一系列“推挽因素”，前景尤其不确定:人口增长;供应不足;还有利率。

　　尽管负担能力和借贷能力受限将限制购房者的购房能力，但鲍威尔仍预测，房价将上涨6%至8%，公寓价格将上涨2%至3%。

　　她说:“降息或其他刺激措施将刺激需求，并创造另一轮价格上涨——这一前景可能在2024年下半年实现。”

　　“降息的另一种选择是放松抵押贷款服务能力缓冲。它将不可避免地加快许多人进入房地产市场的速度，因为它提高了借贷能力和/或提高了持有债务的成本，增加了需求，并导致房地产市场价格迅速上涨的压力。”

　　Ray White首席经济学家内里达·科尼斯比也持乐观态度，预计今年的价格涨幅甚至可能超过2023年的涨幅。

　　她说:“主要原因是，今年推动房价上涨的许多因素仍然存在，尤其是住房供应水平较低。”“然而，此外，越来越多的迹象表明，我们将在2024年上半年看到降息。这将进一步推动定价。”

　　房价之谜的另一个关键因素是就业，失业率已经在上升。这是澳大利亚国立大学(Australian National University)副教授本?菲利普斯(Ben Phillips)指出的驱动因素之一，他预计2024年房地产价格将“低迷”，全国房价将上涨4%，悉尼、墨尔本和堪培拉将上涨3%，布里斯班、珀斯和阿德莱德将上涨5%。

　　他表示:“限制增长的主要因素是，经济增长放缓，劳动力市场略有疲软，利率仍处于高位，以及负担能力限制持续存在。”

　　世邦魏理仕(CBRE)首席经济学家萨米尔?乔普拉(Sameer Chopra)也指出了就业对房价的重要性。他认为，去年的就业激增——比平均水平高出60%——是推高房价的一个重要因素。

　　他说:“我们预计2024年的就业增长将更加缓慢，这将在2024年底降息刺激进一步需求之前抑制价格。”

　　乔普拉预计，全国住宅价格将上涨4%，布里斯班和珀斯将领先于悉尼和墨尔本。

　　莱坊(Knight Frank)首席经济学家本?伯斯顿(Ben Burston)表示，到今年下半年，降息前景将开始影响购房者的决定。他还预测，全国房价将上涨4%。

　　PropTrack负责经济研究的执行经理卡梅伦?库舍(Cameron Kusher)说，由于第三阶段的减税措施，今年下半年对市场的进一步刺激也可能到来。

　　然而，AMP首席经济学家谢恩?奥利弗(Shane Oliver)表示，尽管有这些对价格上涨的支持，但不应低估13次现金利率上调对抵押贷款成本的滞后影响。

　　在奥利弗的悲观观点中，2024年全国房价可能下跌3%至5%，悉尼、墨尔本、堪培拉和霍巴特的跌幅将达到6%。

　　供应短缺应能防止金价进一步下跌。预计会有很大的差异，布里斯班和珀斯的房价仍在上涨，但由于房价上涨和债务水平上升，悉尼和墨尔本的房价下跌幅度更大，”他说。

　　“今年晚些时候的降息将有助于价格触底并开始再次上涨。”

　　SQM Research创始人路易斯?克里斯托弗(Louis Christopher)还预测，悉尼的房价将出现“温和调整”，价格变动幅度在0%至负4%之间，墨尔本的房价将从负3%升至正1%。

　　在SQM的基本情况下，预计加权全国平均水平将在负1%至正3%之间。