2019年纽约市住宿市场展望

　　过去10年，供应增长一直是纽约市住房市场的主导标题。酒店客房数量从2007年的6.6万间增加到2018年的9.9万间，库存增加了50%。另有15,000间房正在兴建或计划兴建;如果所有这些房间都建好了，这座城市的库存将在16年内增加75%。2018年全年，需求增长与供应增长保持同步。然而，在2019年第一季度，供应在当前周期中首次超过了需求。虽然有许多因素影响了这些结果，但很明显，等式的供应方面正给住宿市场带来越来越大的压力。从最近的平均利率趋势可以明显看出，自2010年以来，美国药品不良反应(ADR)增长乏力，其中包括连续三年的实际下降。

　　在供应方面有好消息。除了建筑成本上升和建筑融资的可用性下降，该市最近的几项开发项目预计还将抑制市场的净供应增长。

　　M1分区计划的更改

　　2018年12月，该市通过了M1分区条例的文本修正案，因此M1地区的酒店开发现在需要特殊用途许可证。在这一变化之前，酒店在M1地区已经是按权利使用的。预计这一变化将对该市新酒店的开发产生重大影响，因为M1区在过去10年实现了不成比例的新酒店开发的高度集中。下表显示了M1分区的酒店使用比例。

　　位于M1分区的酒店库存百分比

　　资料来源:M1酒店文本修改，最终工作范围

　　M1轻工业区是为轻工业、广泛的制造业以及其他工业、商业和社区设施的使用区域指定的。M1区进一步划分为六个分区;允许距离是这些地区之间的主要区别。m1 -6区，允许远至10.0(和高达12.0的公共广场)，主要发现在曼哈顿中心，在多层制造业最初发展的地区。这包括服装区、切尔西区和中城南区，所有这些区域都有高度集中的M1-6区域。M1分区的其他显著集中在外围市镇，其中皇后区(Queens)的密度最大，包括长岛市(Long Island City)和机场周边地区。这些区域大部分被划分为M1-3、M1-4和M1-5，因此，具有较低的允许FARs，但也具有较低的土地成本和更多的可用场地。

　　M1地区一直是酒店开发商的目标，因为酒店通常代表着土地的最高和最佳利用。酒店可以在占地面积相对较小的场地上建造，同时仍能充分利用允许的距离，因为场地和退建要求允许建造塔楼。M1地区的大多数其他获准用途需要更大的占地面积，这可能需要多个场地的组合和更高的场地成本。此外，这些用途大多与高层建筑不兼容，因此，不能充分利用远。最后，M1-4、M1-5、M1-6区域没有停车要求，这进一步提高了这些区域酒店项目的可行性。

　　上述街区酒店开发项目的激增说明了这些环境的影响。这一趋势的另一个原因是，缺乏既适合酒店开发又适合区域划分的地块，在曼哈顿尤其如此。由于主要商业区可供出租的空置土地有限，发展商不得不另觅地点，以致M1区的酒店发展占很大比例。

　　文本修正案背后的推动力是，人们担心酒店开发项目正在改变其所在社区的性质，导致传统轻工业用途的取代，并抢占新的轻工业项目的开发。其他获批准的商业用途亦受影响，导致支持区内商业用途的商业用途减少，而邻近的居住分区的居民亦受影响。城市文件还指出，高层酒店建筑与周边地区不相容，这些地区大多以低层或中层建筑为特色。

　　该文本修正案于2018年12月通过，在大多数M1区域，酒店不再被允许使用;只有拉瓜迪亚机场和肯尼迪机场的某些区域例外，以及一些已经需要特别许可证才能开发酒店的区域例外。据北京市公布的数据显示，由于文本修订，允许经营酒店的地块面积减少了45%，允许经营酒店的地块面积也大幅减少了25%。在M1区域内，酒店开发仍然是一个选择，但现在需要获得城市规划委员会(CPC)的特别使用许可。获得此许可证要求开发人员遵守特定于站点的审查流程，这是一个费时且昂贵的过程。与取得特别用途许可证有关的时间和费用，以及该项目可能不获批准的情况，预计将对这些地区的旅馆发展速度造成重大阻碍。

　　地方法律50年期满

　　2015年颁布的当地法律50禁止将客房超过150间的酒店转换为其他用途。原为期两年的《物权法》于2017年第二次延长两年，但没有进一步延长，该规定于2019年6月到期。根据这项法律，大型酒店的业主可以将20%的库存转换为其他用途，但保留80%的酒店库存的要求，实际上消除了大多数酒店的再开发方案。

　　在2015年之前，市场经历了供应的一些下降，因为酒店被停止服务，要么被转换成另一种用途，要么被拆除以允许新的建设。在大多数情况下，这些房产都被转化为住宅用途，其中最引人注目的两处改建项目——广场酒店(Plaza)和华尔道夫?阿斯托里亚酒店(Waldorf Astoria Towers)也是如此。通过用住宅公寓取代酒店单元，业主能够通过出售住宅单元收回投资，通常速度相当快。这样的转变还有一个好处，那就是消除了与酒店相关的运营成本。这一优势对于那些通常与工会合同相关的高劳动力成本的物业，包括那些拥有大型食品和饮料业务的物业，尤其具有吸引力。

　　随着当地法律第50条的到期，酒店业主现在可以选择将他们的财产转换为其他用途。很难知道多久，或者有多少属性会利用这个选项。一些项目已经在进行中;例如，拥有1,300个房间的纽约君悦酒店(Grand Hyatt New York)计划被拆除，取而代之的是一个面积200万平方英尺的综合用途建筑，包括办公和零售空间，以及一家较小的酒店。其他项目无疑也会跟进，尽管考虑到目前高端公寓市场的疲软状况，住宅改造的经济优势并不像2015年颁布该法时那么引人注目。最终，消除现有库存将有助于抵消新建筑造成的供应增加。这一趋势将有助于稳定市场，并支持ADR的增长。

　　国家的趋势

　　除了以上讨论的因素，纽约市的酒店发展也受到两大趋势的影响，这两大趋势在全国范围内影响着酒店业。

　　建设成本上升: 根据特纳建筑成本指数，自2011年以来，建筑成本一直在稳步上升。2013年至2016年，成本平均每年增长4.5%，2017年升至5.0%，2018年升至5.6%。由于这些成本的不断攀升，一个酒店的成本在其他条件相同的情况下，2012年每个房间10万美元的建设成本现在是13.2万美元。

　　过去8年的成本升级比2019年对中国征收的关税要早，其中包括对钢铁征收25%的关税，对铝征收10%的关税。由于中国是这些关键建筑材料的主要来源之一，美国的建筑成本将受到影响。此外，紧张的劳动力市场使得越来越难找到熟练工人和非技术工人，这导致劳动力成本上升。考虑到这些情况，预计建设成本将加速增长。预计未来两年每间可用房的增幅将在1.5%至2.0%之间，新建筑的可行性将越来越难以支撑。

　　最近在一个主要城市市场进行的HVS分配显示了这种动态。在最初的可行性研究时，包括现场施工和FF&E(不包括软成本和土地)在内的建设成本约为每个房间12.5万美元。三年后，每个房间的花费增加到17.5万美元，增长了40%。同期，市场平均每间可用房仅增长了13%。成本增长和收入增长之间的差距导致IRR从11%左右降至7%左右，这一水平低于大多数投资者认为可以接受的下限。正是这些指标最终将导致供应增长放缓。与以往一样，项目的可行性会因市场和项目而异，但就全国趋势而言，随着成本的不断上升，预计新酒店的开发步伐将会放缓。

　　有限的建设资金:业内消息人士称，建筑融资的可用性有所下降。从历史上看，建筑融资一直是最难获得的贷款，活跃在这一领域的贷款机构少于传统债券市场。为了应对收入增长缓慢和对供应过剩的担忧，许多贷款机构对新酒店项目的态度越来越谨慎，有些甚至完全退出了市场。获得建筑贷款的难度，加上有时更高的贷款成本，使得新交易的执行变得越来越困难。同样，这些情况因项目和地点而异，但是，总的来说，可获得的建筑融资减少可预期会导致新供应量的减少。

　　关于Airbnb的说明

　　据报道，纽约市是Airbnb最大的单一市场，库存中大约有5万套。虽然酒店和Airbnb之间的竞争互动程度值得商榷，但很明显，Airbnb公寓的激增，尤其是多单元住宅环境下的整体公寓，加剧了市场上的竞争压力。在这方面有好消息。纽约市最近与Airbnb达成了一项协议，市长特别执法办公室(OSE)将收到Airbnb房单和使用情况的数据。这些数据将使OSE能够识别并打击非法的短期租赁行为(城市法律禁止将整个公寓的租期少于30天，除非业主在场)。OSE已经查抄了几家非法租赁公司，并表示将继续这么做。在打击非法短期租房行为方面，该市已确定了两个主要目标。首先，要确保城市的住房库存能够满足全职居民的需求，这在紧张的住房市场中是一个关键问题。第二，解决不受管制建筑物的临时使用所带来的安全问题;这些考虑既包括短期租赁的房客，也包括大楼里的其他租户。虽然这两个目标都没有直接针对酒店业，但该行业将受益于新协议使短期租赁法律的更严格执行。

　　结论

　　过去10年，供应一直是纽约市住房市场的主导主题。供应的迅速增加是由于M1地区有用地，这是不成比例的新发展的目标。禁止将较大的酒店改造成其他用途，对业主施加了人为的限制，并限制了自然的“老化”现有的酒店，不再代表最高和最好的使用财产。随着这些限制条件的消除，以及按实际情况有权进行酒店开发的场地大大减少，库存的净增加应开始下降。除了这些纽约市特有的因素外，还有建筑成本的快速增长和建筑融资的可用性下降。综合这些影响，未来5年伦敦金融城的供应增长速度应该会温和得多，预计将在入住率、平均房价和每间可用客房均价(RevPAR)方面使市场受益。

　　关于# 32;钟马田(Anne R. Lloyd-Jones, MAI, CRE)是全球领先的酒店管理咨询公司HVS纽约办事处的高级董事总经理。自1982年加入HVS以来，Anne为超过5000家酒店提供咨询和评估服务。安妮的专业领域包括市场研究、可行性分析和评估。她也是管理和特许经营公司以及品牌估值方面的专家。她的经验包括各种类型的物业，包括水疗中心和会议中心。她曾多次作为专家证人出庭，就涉及破产程序、民事诉讼和仲裁的事项提供证词和诉讼支持。