【编者按】首尔市政府近日罕见发声，直指中央政府的房地产贷款紧缩政策导致全市九成以上重建项目陷入资金困境，数万套住房供应面临延迟危机。这一地方与中央的“正面交锋”，不仅揭示了韩国楼市调控下的深层阵痛，更折射出全球高利率时代城市更新的普遍难题——当金融政策收紧撞上民生住房需求，如何平衡风险防控与市场活力？本文剖析首尔重建项目“断贷”困局，看政策铁腕之下，普通业主、开发商与地方政府如何在这场资金博弈中步履维艰。

　　首尔市政府近日公开表示，由于政府房地产贷款限制导致融资受阻，该市绝大多数住房重建项目因难以筹措搬迁资金而面临住房供应延迟。这是地方政府首次直接批评中央政府的贷款调控政策。

　　首尔市政府于27日下午举行简报会宣布：“对今年计划搬迁的43个重建区域进行调查发现，约91%——即39个区域——因政府贷款限制政策而在筹措搬迁资金方面遭遇阻碍。”政府还披露了去年7月以来历时七个月、共计20次的调查结果，以评估实际损失。

　　自政府去年6月27日推出家庭债务管理强化方案及10月15日住房市场稳定措施后，现行规定包括：单套住房持有者的贷款价值比（LTV）为40%，多套住房持有者为0%，重建项目贷款上限为6亿韩元。

　　据首尔市政府透露，在受调查的43个区域中，除3个在政策实施前已完成管理处置批准的区域，以及1个获得韩国住房城市保证公社搬迁贷款批准的“Moa住房”项目外，其余39个区域均受到政策影响。

　　其中，24个区域（约2.6万套）为再开发或重建项目，15个区域（约4000套）为“Moa住房”等小型住房重建项目。政府预估，总计3.1万套住房的供应即将延迟。报告补充称：“到明年，受贷款限制影响的项目地将达66处，波及住房总量将升至5.6万套。”

　　由于贷款限制，各项目协会正考虑通过建筑公司担保向次级金融机构申请额外贷款，以填补搬迁资金缺口。但首尔市政府指出，高利率使得巨额利息成本负担不可避免。

　　资金筹措条件还因项目区位、规模及建筑公司差异进一步恶化。江南区等大型重建项目可通过主要建筑公司获得额外搬迁资金，即使利率比基准利率高出1-2%。然而，中小型项目则不得不接受比基准利率高出3-4%的利率。

　　首尔市政府表示：“协会成员财务负担持续加重，资金谈判与程序执行耗时漫长，已导致项目延迟、成本上升等负面效应全面扩散。”

　　由中型建筑公司参与的小型住房重建项目“Moa住房”，在最后“搬迁”阶段举步维艰。中浪区面牧洞A Moa Town区域涉及4个协会共811名成员，其中单套住房持有者515人（LTV 40%）、多套住房持有者296人（LTV 0%）。建筑公司以信用评级可能下降为由，通知协会无法提供支付担保，导致项目推进受阻。

　　一般项目同样面临挑战。某再开发区内，超过60名被归类为多套住房持有者的协会成员无法筹措约130亿韩元搬迁资金，致使建筑公司拒绝提供支付担保。部分成员要求转为现金结算，原定于今年2月的搬迁计划被迫推迟。

　　首尔市住房部门负责人崔振硕解释：“搬迁资金筹措已是燃眉之急。项目延迟很可能成为现实。”

　　对于适用0% LTV的多套住房持有者，获取搬迁贷款几乎无望。首尔市政府强调：“调查发现许多多套住房持有者并非富裕资产阶层。政府有必要为他们制定例外条款。”

　　然而，作为民间开发项目，首尔市政府无法直接投入预算。崔振硕表示：“重建项目属民间事业，市政府难以直接制定对策。但我们会持续监测情况，探索可发挥的作用。”

　　本月22日，在与国土交通部的实务会议上，首尔市政府请求合理调整贷款限制，例如将搬迁贷款与一般住房抵押贷款区分，适用70%的LTV比例。同时，市政府向国土部提交了40个受调控重建项目的损失报告。

　　崔振硕补充道：“搬迁贷款并非单纯的家庭贷款，而是保障住房供应的必要项目成本。政府必须尽快转变政策思路。”