在这成为一种流行的投资者行为的几年前，阿希什?马尔霍特拉(Ashish Malhotra)就开始了一项房地产投资购买战略，他积累了一系列地区性房地产、其他郊区和商业地产。

　　他年轻时在祖国印度购买房产，后来发展成为维多利亚式的住宅投资组合，包括吉隆的四处房产、维多利亚市中心马其顿郡的一处房产，以及墨尔本外围Whittlesea和Wyndham议会的几处房产。

　　虽然今年才过去一个月，但马尔霍特拉已经在不断增长的投资组合中加入了最新的两项投资，其中包括他首次涉足商业地产领域。

　　马尔霍特拉表示:“2006年，23岁的我开始第二份工作时，我们买下了在印度的第一块土地，作为投资。2014年，我移民到了澳大利亚。”

　　31岁时，他已成家，移居他国，找到了一份新工作，并开始了一项房地产投资战略，这将改变他的金融未来和职业道路。

　　除了进军商业领域这一重大举措之外，他的注意力一直集中在购买价格在27.5万美元(约合人民币427万元)至47万美元(约合人民币427万元)之间的维多利亚时代平价住宅上。

　　他说:“我想充分利用维多利亚正在兴起的繁荣，所以不断买进，不断获利。”

　　马尔霍特拉避开了负杠杆的概念，转而寻找租金回报率高于融资成本的房产。

　　“关键是在正确的时间进入一些地区，就在它们处于增长边缘的时候，这些地区供应不足，租金收益高。

　　“出于这样或那样的原因，我挑选了一些廉价出售的房产，并继续专注于高回报。”

　　清洗和重复的

　　6%左右的租金收益率和资本增长潜力一直是他的主要关注点。

　　他表示:“我一直在寻求增长和收益的平衡，无法理解为什么投资者在明明有两个选择的情况下，却只追求其中一个。”

　　虽然马尔霍特拉本人就是悉尼人，但他对市场进行了研究，并得出结论:在与墨尔本CBD或附近其他CBD的合理通勤距离内的地区房产，提供的回报、基础设施和生活方式要比中环线或近郊好得多。

　　“我学到的一件事是，买房子时要考虑租户的质量。

　　“廉价房地产可能不一定会增长到正确的程度，也可能不是正确的战略。”

　　马尔霍特拉表示，除了新南威尔士州和维多利亚州，南澳大利亚州和西澳大利亚州现在也成为他不断扩大的投资组合中的潜在组成部分。

　　“市场中有市场，你有15500个郊区可供选择。

　　“如果说我学到了一件事的话，那就是你的购买策略每年都必须改变。

　　“我在2015年所做的与2018年所做的不同，与我现在所做的不同。

　　“多样化非常重要，但如果一种策略或资产类型在短期内对你有用，那么我就会清洗并重复!”

　　购买

　　位置

　　属性类型

　　购买价格

　　当前的估值

　　当前的状态

　　租金收到

　　租金收益率

　　策略

　　2015

　　更大的吉朗,维克

　　房子

　　360 k

　　600 k

　　租赁

　　然后pw 420美元

　　现在pw 500美元

　　6％

　　持有

　　2016

　　更大的吉朗,维克

　　房子

　　275 k

　　575 k

　　租赁

　　然后pw 330美元

　　现在pw 410美元

　　6.24%

　　持有

　　2017

　　温德姆,维克

　　房子

　　365 k

　　500 k

　　租赁

　　然后pw 350美元

　　现在pw 365美元

　　4.98%

　　出售

　　2017

　　Whittlesea,维克

　　房子

　　390 k

　　590 k

　　租赁

　　然后pw 390美元

　　现在pw 390美元

　　5.2%

　　持有

　　2019

　　更大的吉朗,维克

　　房子

　　470 k

　　725 k

　　建筑

　　预期

　　pw 530美元

　　5.86%

　　e考核评价

　　2020

　　更大的吉朗,维克

　　房子

　　420 k

　　666 k

　　租赁

　　pw 440美元

　　5.44%

　　出售

　　2021

　　马其顿夏尔,维克

　　土地

　　360 k

　　420 k

　　发展中

　　发展中

　　2021

　　中央海岸,新南威尔士州

　　商业

　　细分

　　发展中

　　这是他在家乡新南威尔士州的第一次创业。甚至他在西悉尼的主要住所也是租来的，而不是他自己的。

　　作为进入新南威尔士州市场的第一步，这是一项重大举措。

　　马尔霍特拉是一个价值575万美元的开发项目的三分之一合伙人和业务经理，该项目目前的市值约为800万美元。该项目位于中央海岸，拥有25个仓库。

　　在他的职业生涯中，他在西悉尼的威斯特米德建立了自己的房地产企业Auswide buyer Agency，他的行业人脉为他提供了通过市场外交易进入商业地产投资的机会。

　　“风险很高，但回报也很高。

　　“与住宅相比，商业地产需要较高的存款、风险承受能力和更复杂的尽职调查，这就是为什么商业地产通常会在投资者旅程的后半段进行，那时他们有一定水平的现金流。”

　　“锁定正确的商业开发项目是关键，同时拥有一支优秀的团队——我身边有经纪人、会计师、财务规划师、物业经理和许多其他专业人士，成功总是靠团队的努力。”

　　投资事业

　　到2017年，马尔霍特拉凭借在投资方面的成功记录，开始向朋友们介绍机会。

　　在接下来的几年里，他致力于研究房地产和金融行业，去年年初，他冒险一试，创办了自己的买家中介公司，如今该公司号称拥有来自世界各地的客户，在澳大利亚的任何地方购买房产。

　　对于一个在一家大银行拥有高薪信息技术职位、但习惯于做出重大人生决定的人来说，这是典型的大胆举措。

　　“最后，我意识到每个人都想敲买家的竹杠，很多买家不知道他们应该买什么，买房子时应该采取什么策略。

　　“没有放之四海而皆准的方法，我对每种类型的客户都有解决方案。

　　“我喜欢了解他们的处境，并帮助他们设想未来10至15年的发展历程，无论他们是新手、高净值投资者、开发商还是希望购买高端房地产的高管。”