悉尼和墨尔本的租金尚未恢复到新冠疫情前的水平。

　　澳大利亚的公寓租赁市场在不同的城市出现了不同的复苏路径，但在过去的18个月里，租金要求大幅回升。

　　据仲量联行称，悉尼和墨尔本的租赁市场急剧恶化，在COVID-19爆发后的几个月内处于数十年来最疲软的时期。

　　“空置率上升，租金下降，反映出由于边境关闭限制移民和学生入境，租金需求减少。与此同时，随着大量短期租赁库存进入长期租赁市场，供应出现激增，造成了供需失衡。此外，疫情前新公寓供应的强劲水平进一步造成了这些市场的失衡，”仲量联行的霍利·哈特说。

　　这导致这两个市场分别下降了10%(悉尼)和11%(墨尔本)(见表1)。当COVID出现时，市中心租赁市场受到了特别的挑战，导致墨尔本CBD下降了37%，悉尼CBD下降了29%(见表2)。

　　尽管如此，这些城市的租赁市场已经明显复苏，而且近几个月来增长强劲。内城租赁市场自其租金表现低谷以来增长了17%(悉尼)和11%(墨尔本)(见表1)。尽管租金比其他市场下降的更多，但最近的增长只是反映了收复失地。

　　相比之下，边境关闭以及作为租赁需求来源的国际学生和移民的减少，对较小的首都城市租赁市场的拖累要小得多。如表1所示，较小的首都城市阿德莱德、布里斯班、堪培拉和珀斯的跌幅都不到2%。同样，与悉尼和墨尔本相比，这些小城市的CBD市场跌幅较小，珀斯和布里斯班的跌幅分别为-6%和-15%。

　　因此，这些租赁市场进入复苏阶段的速度要快得多，而且租金已经出现增长已有一段时间。租金空置率低，新增供应有限，再加上向这些较小的首都城市迁移的人口增加，导致租金需求增加，空置率继续趋紧，租金出现强劲增长。

　　事实上，自2020年3月以来，这些市场已经录得8-18%的增长。而悉尼(-7%)和墨尔本(-3%)都没有回到他们pre-COVID-19性能(见表1)。然而,珀斯是唯一的城市邮编租赁市场在2022年1月创纪录的租赁利率高于2020年3月(见表2)。因此,大多数城市市场尚未返回pre-COVID性能。

　　尽管全国租赁市场受到的影响已经明显减弱，但主要cbd及其周边地区的空置率仍居高不下。然而，国际边界的开放将进一步提振所有市场的需求，尤其是悉尼和墨尔本。此外，未来几年温和的新供应管道也将支持市场平衡。

　　在全国范围内，2022年的完工率将大幅下降，并且至少在未来几年内保持在较低水平。因此，中期强劲得多的需求将由低水平的新供应来满足，而在2022年以后，所有市场都可能继续承受强大的租赁压力。