利率跌至谷底的时代戛然而止。

　　澳大利亚最大的银行已经结束了本财年，它带来的巨大冲击将撼动许多借款人的基础，其他银行也不会落后。

　　联邦银行(CBA)将所有固定利率条件下的自住业主和投资者的固定利率大幅提高了1.40个百分点。

　　澳利率研究主管萨利·廷德尔说，这是澳大利亚央行有史以来最大的一次性加息。

　　不到一年前，CBA仍提供2%以下的固定利率——如今，该行最低的固定利率略低于5%，而多数银行的固定利率远高于6%。

　　他说:“在如此短的时间内看到固定利率发生如此剧烈的变化是令人难以置信的。现在，12个月前低于2%的固定利率似乎是一个遥远的梦想。

　　“我们预计其他银行也会步CBA的后尘。

　　“在很多情况下，西太平洋银行和澳大利亚国民银行的固定利率现在已经低了一个多百分点，但这些银行再次上调固定利率只是时间问题。”

　　昆士兰大学商学院(University of Queensland Business School)金融主管肖恩?邦德(Shaun Bond)教授表示，随着银行调整贷款利率以应对融资条件的变化，市场正在发生变化。

　　邦德教授在接受《澳大利亚房地产投资者杂志》采访时表示:“这解释了为什么许多固定利率现在远高于可变利率，而且由于澳大利亚央行预计将继续提高利率以应对高通胀，锁定长期融资的成本现在远高于我们去年看到的利率。”

　　“我们现在看到的主要是对银行融资成本上升的反应。

　　“此外，由于未来房价走势的不确定性增加，银行在贷款市场上的竞争不像过去那样激烈。

　　邦德教授表示:“许多最优质的固定利率贷款条款都以较低的利润率发放，以获取市场份额，但随着竞争的减少，银行正在减少过去使用的激励措施。”

　　Canstar的金融专家Steve Mickenbecker表示，5月和6月美联储提高现金利率结束了住房贷款利率低于2%的时代，他形容这种情况“可能永远不会再出现”。

　　“在过去的一年里，借款人一直被提醒有机会通过转向2%以下的贷款来省钱。

　　如果储备银行在2022年下半年像预期的那样继续加息，低利率基准将很快达到3%。

　　他说:“12个月前，许多利率最低的贷款机构今天的利率仍然是最低的，但现在的变化是，这些利率从2开始，而不是1。

　　“在改用目前市场上浮动利率最低的利率之一后，借款人仍可以将平均贷款利率调整到一个较低的起点，以备未来上调，这仍意味着随着时间的推移会有大量储蓄。

　　“对于30%股权的贷款，Canstar目前的最低利率是2.24%，这使得再融资对大多数借款人来说仍然非常有吸引力。”

　　邦德教授表示，随着房地产市场开始好转，银行现在在放贷决策上变得更加挑剔和谨慎。

　　“除了收取的利率，银行还在其他贷款条款上展开竞争。由于未来房价走势的不确定性，许多银行正在重新评估每笔贷款的风险，并以更高的利润率为低存款贷款(高贷款价值比贷款)定价。”

　　CBA寻求可变贷款

　　在抨击大多数借款人的同时，CBA还将最低可变住房贷款利率下调了0.15个百分点，降至2.79%，其中有一个主要问题——修订后的利率仅适用于存款比例为30%的新客户。

　　不到两周之前，继6月份两次上调现金利率后，央行将新增和现有可变客户利率上调了0.5个百分点。

　　最低住房贷款利率(50万美元，任何LVR, P&I)

　　率类型

　　提供者

　　贷款

　　马克斯LVR

　　率

　　比较速度

　　变量

　　Resi & Yellow Brick Road

　　选择可变住房贷款P&I≤70%

　　70％

　　2.24%

　　2.27%

　　1年固定

　　LCU

　　入门置业贷款1年

　　80％

　　2.59%

　　3.63%

　　2年固定

　　我们银行

　　FlexiDiscount固定2年80%

　　80％

　　3.79%

　　2.94%

　　3年固定

　　怡街金融服务

　　Easy Street Fixed P&I 3年

　　95％

　　4.29%

　　2.91%

　　4年固定

　　拍

　　住宅固定P&I 4年

　　95％

　　4.49%

　　4.70%

　　5年固定

　　拍

　　住宅固定P&I 5年

　　95％

　　4.64%

　　4.74%

　　来源:www.canstar.com.au - 2022年6月28日。基于Canstar数据库上的业主贷款，贷款金额为50万美元，任何LVR和本息偿还;只排除首次购房者贷款。以15万美元贷款金额和25年贷款期限计算的比较比率。根据最低比率选择的最低比率，其次是最低比较比率。

　　廷德尔表示:“尽管CBA可能已经放弃了固定利率领域的竞争，但它已经将注意力完全集中在吸引新的可变利率客户上。”

　　“今天下调CBA额外住房贷款利率，使该行的最低可变利率降至相对有竞争力的2.79%，然而，现有客户如果希望获得这个利率，应该三思。

　　再一次，忠实的客户在交易中受到了不公平的待遇，所以CBA额外住房贷款的客户应该打电话给银行，要求这个折扣。

　　她说:“如果银行不让步，他们可能是时候去愿意降低利率的银行购买住房贷款了。”

　　邦德教授说，虽然最佳利率已经消失，但以历史标准衡量，抵押贷款利率仍然很低。

　　“当然，货比三家，但要仔细考虑自己的风险偏好。

　　“虽然现在固定利率比浮动利率贵，但有些人可能更喜欢固定利率带来的确定性。”

　　银行存钱，客户吃亏

　　与此同时，澳大利亚央行加息后，储蓄率没有出现同样的反应。

　　CBA象征性地将其广受欢迎的网银储蓄账户(NetBank Saver)的初始利率提高了0.30%。它只会在前5个月让新客户受益。澳新银行周四(6月30日)将其最受欢迎的两个储蓄账户Progress Saver和online Saver的利率上调了0.25个百分点，仍远低于澳大利亚央行上调的现金利率。

　　廷德尔表示:“储蓄率终于开始向北爬行，但速度非常缓慢。”

　　“每次上调现金利率后，都有银行上调部分账户的利率，但不是所有账户，其他银行选择只上调部分利率，而少数银行完全跳过了现有客户。

　　“澳大利亚央行准备大幅提高现钞利率，许多经济学家预测，到今年年底，现钞利率将升至2%以上。

　　“这对储蓄者来说应该是好消息，然而，根据我们目前所看到的情况，大多数现有客户不太可能获得这些加息的全部好处。”