进入2024年，最大的问题之一是不列颠哥伦比亚省政府大幅提高人口密度的新立法将如何发挥作用，这是很多人心中的一个问题。

　　大温哥华地区本月向其区域规划委员会提交了一份工作人员报告，其中提到了对该省新立法的几个担忧，该立法将“导致不列颠哥伦比亚省规划框架发生重大而历史性的变化”。

　　市政当局现在被要求允许在单户住宅用地上建造多单元住宅。该省还设定了交通枢纽周围的最低高度和密度。该报告由政策和规划副首席行政官希瑟·麦克尼尔(Heather McNeil)和区域规划和住房发展副总经理乔纳森·科托尔(Jonathan cot

　　)撰写。它包括对精心设计的地方规划的边缘化的担忧，这些规划是为了在那些还没有交通或基础设施来容纳大量人口的地区实现可衡量的增长。

　　报告称，这种“地毯式的方法”可能会导致该地区更依赖汽车的部分地区的住房密度更高。

　　换句话说，结果可能是更多的扩张。报告还提到了需要快速升级学校、应急服务和交通的挑战。

　　开发行业成员还担心，快速公交车站周围的最低塔楼高度不得超过20层，公交换乘站周围的最低塔楼高度不得超过12层，其中许多都被独立式住宅包围。这不仅仅是一个高度的问题，而是容积率的问题，也就是整个建筑面积与地块大小的关系。温哥华带有地下室套房和巷道房的独立式住宅的FSR通常为0.86，这意味着总建筑面积可能占地块面积的86%。新的多用途分区允许FSR为1.0，或者建筑与地块大小一样大。根据新的以公共交通为导向的发展立法，例如，距离公交环路200米以内的建筑可以是12层楼高，容积率为4，或者是地块面积的4倍。换句话说，建筑将会变得更大，这可能会影响到挫折和绿色空间。这还有待观察。

　　Cressey开发集团的执行副总裁哈尼·拉曼(Hani Lammam)说，他看到自己的房子——爱德华国王轻轨站附近一栋1905年的老房子——被大幅改造。他想知道这将如何在遗产房屋保护方面发挥作用，以及对新基础设施和相关成本的需求。此外，新法规还取消了最低停车要求。他对任何增加人口密度的政策都表示赞赏，但他说，在将人口密度推到不适合人口密度的地区方面，这似乎也“全力以赴”。

　　“在我家，你现在有一个完全的FSR。是这样吗?因为它就是这么读的。我认为这是不对的。如果是，那太棒了。我中了彩票。但我不认为情况会是这样。

　　拉曼说:“让我们谈谈这种以交通为导向的发展监管。”“你猜怎么着，我现在住的房子是4层楼，20层楼，也许是12层?好吧，这是胡说八道，因为我认为这是不允许的。我简直无法想象。传统和性格，所有这些都去了哪里?我们要把它扔出窗外吗?我不明白。我觉得这太疯狂了。随之而来的是什么呢?我怀疑，因为会有附加条件。我们现在必须为更多的基础设施、供水和下水道能力买单。很明显，这里没有停车位。

　　“这对这些社区有很多影响，这些社区应该容纳所有这些密度，而不是为了适应这种密度而设计的。所以，没人知道。我认为，当我们看到这些市政当局如何应对这些省级法规时，会再次出现一些僵局。

　　“这需要时间，可能需要数年的时间。我们不可能一夜之间重建一切。但这确实意味着，从长远规划的角度来看，他们已经改变了目标，”拉曼说。

　　房地产顾问兼评论员迈克尔·盖勒以提出住房政策建议而闻名，其中一些建议已被政府实施。他的新想法之一是采用两级税制，将独立住宅置于比附属住宅(如共管公寓和复式公寓)更高的税率。当他意识到他在煤港的公寓和他在西区的房子缴纳同样的税时，他产生了这个想法。

　　盖勒认为，多户住宅的低税率可能会激励人们将单户住宅重新开发成多户住宅。温哥华市议会(Vancouver City Council)去年也投票决定，将大部分独栋住宅区的面积提升至每亩六户。

　　盖勒说，“这个想法确实有道理，尤其是考虑到该省希望鼓励将单户住宅用地改造成多个单元。”“还有什么更好的方法来强化这一想法，而不是对大量仅用于单户住宅的房屋增加税收——尽管可能有地下室套房和/或马车房?”如果同一地块用于三到六套住宅，那么通过降低房屋税率来降低税收?”

　　他原则上也喜欢这个想法，因为他认为对许多独户住宅征税的方式是不公平的，比如生活在农业储备土地上的富人，就像农田一样征税。

　　“我住在南地，我周围的人都住在2500万美元的房子里，他们中的一些人缴纳的财产税比你还少。这是因为他们在大片土地上种植了价值2000美元的蔬菜。”

　　住房部通过电子邮件回应了询问，称地方议会制定房产税率，而卑诗省已经有9种房产分类。此外，房屋已经按更高的价值征税，缴纳的税收份额也更高。住房部长卡隆(Ravi Kahlon)说，两级住宅评估的想法并未被考虑。

　　他说:“我们将继续采取行动，更快地为人们建造更多的住房。”

　　Derek Holloway是一名退休的BC评估估价师，他处理了许多业主的上诉。他说，分区升级将会增加土地价值。他引用了对新西兰奥克兰单户住宅升级规划的批评，一些学者说，这导致了价格上涨，而住房净供应只有适度的增长。

　　“一旦你开始看到开发商或小型承包商购买Kitsilano地块上50英尺乘120英尺的单户住宅地块，以便建造四个单元，他们就会拆除旧房子，建造……然后转移到下一个。”这将推高待售房屋的价格，因为它是从一栋独栋住宅转移到一个开发地块，这将推高价值，”在卑诗省评估局工作了30年的霍洛威说。

　　“你不会说，‘在温哥华拥有住房的每个人都可以建造三到六套住房。’你会说，‘这里有一块飞地，我们可以在那里做这件事，因为它靠近商业和交通枢纽’，诸如此类。他们以前所做的是升级到复式，类似这样的。这是高密度，零售和单一家庭之间的缓冲地带。所以，他们可以明天再做。升级小区域，而不是整个城市。”