都柏林的写字楼代理商目前的想法是，租赁周期在第一季度触底，第二季度活动的急剧增加代表着一个转折点。我相信他们是对的。然而，尽管增加入住率是必要的第一步，但距离空置率达到峰值还有一段距离，我们可以称之为市场全面复苏。

　　去年是自全球金融危机以来都柏林写字楼租赁最慢的一年，今年第一季度情况进一步恶化，租赁面积仅为1.63万平方米，约为长期平均水平的四分之一。在一个低迷的市场中，代理商不得不考虑远程工作和全球技术租赁放缓的影响，导致市场情绪非常疲软。

　　然而，今年4月至6月间，市场活动出现反弹，租用面积达到86250平方米，使第二季度成为4年来第二繁忙的季度。可以理解的是，这提振了市场情绪，引发了一些相当乐观的评论。

　　观察人士指出，有一笔特定的交易证明，形势越来越有利。在6月的最后一个工作日，美国-爱尔兰金融科技公司Stripe租赁了位于都柏林的威尔顿公园一号(One Wilton Park)，这是一间面积达1.45万平方米的优质办公室。这笔交易反映了重要的积极因素，但经过详细审查，它也揭示了市场仍面临的挑战。

　　排名第一的是威尔顿公园四栋建筑中的第一座，领英在新冠疫情之前就已经预售出去了。不幸的是，当这些办公室建成时，疫情和全球科技冲击已经改变了世界。突然间，住宿空间爆满，领英指示代理商分配剩余空间。从本质上讲，这意味着在剩余的租赁期限内，寻找其他占用者作为租户介入。

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　　因此，6月，One Wilton Park被分配给Stripe, 7月，另一块linkedIn空间被分配给EY。这些交易产生了积极的结果。领英(linkedIn)调整了办公场所的规模，代理商通过找到蓝筹股替代租户证明了自己的价值，Stripe和安永(EY)在一个令人惊叹的运河边计划中获得了高规格的空间。

　　与此同时，自1982年以来一直在组装威尔顿公园(Wilton Park)地产的业主IPUT将看到，随着写字楼变得越来越拥挤，其充满活力的商业社区的愿景将实现。

　　但奇怪的是，这些交易提供了有关整体市场的喜忧参半的消息。从积极的方面来看，Stripe和EY都在扩张。这些成功反映了爱尔兰经济的各个方面，预示着未来办公需求的好兆头。另一方面，这些交易反映出的挑战只是在缓慢消退。

　　首先，它们揭示了租赁转让和转租水平的提高。在新冠疫情之后，许多组织都积压了大量的业务空间，他们试图卸载这些空间。这使得分配/转租空间从10%的占用率上升到2023年第一季度38%的峰值。

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　　过剩的所谓“灰色”空间正在逐渐得到解决，但包括Stripe交易在内，转让/转租仍占第二季度入住率的五分之一。此外，随着安永(EY)和Addleshaw Goddard律师事务所在第三季度进一步占据灰色空间，这仍是市场的一个持续特征。这里的问题是，虽然转让和转租促进了入住率，但它们并没有减少空置空间。将租金账单从领英(linkedIn)转移到Stripe，并没有增加市场上已占用空间的数量。因此，它也不能从空缺中扣除。

　　第二个值得警惕的点是，Stripe正在市场内移动。它目前位于大运河街的The One Building。除非这个办公室能够迅速重新出租，否则Stripe在威尔顿公园的交易的净效应实际上将是推高市场空缺——这是一种二级效应，而评论在很大程度上忽略了这一点。这不是一个孤立的事件。自2023年初以来，都柏林租赁的办公空间中有三分之二被来自其他地方的租户占用。

　　代理商将第一季度视为都柏林办公室租赁周期的底部是正确的。但这并不意味着我们已经脱离了困境。代理商关注入住率，因为签订租约是他们的主要经营目标。

　　然而，开发商、投资者及其资助者对空置率更感兴趣，这决定了租金和价值。都柏林的空置率目前超过15%，使市场在某种程度上供过于求。

　　到2025年底，预计将有超过25万平方米的新空间完工，除非占用的数量和质量大幅提高，否则空置率将进一步上升。前者将需要恢复大型科技公司的租赁和/或加强重返办公室的动力。

　　后者将要求租赁转让和市场内的搬家公司在租赁组合中趋向较低。有迹象表明，所有这些事情现在都在发生——但速度太慢，无法消化即将出现的新空间。因此，尽管情况正在好转，但现在说市场复苏还为时过早。

　　约翰·麦卡特尼是法国巴黎银行房地产公司的研究主管

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