作为重新规划申请的一部分，该项目计划在10年内在卡尔加里西南部的社区购物中心Glenmore Landing建造1000多套新住宅。该物业的所有者和开发商RioCan Real Estate Investment Trust花了近一年的时间与邻居们接触，将他们的反馈融入到这片10英亩土地的统一愿景中。

　　格伦莫尔登陆购物中心建于1980年，不仅毗邻快速公交线路和格伦莫尔水库周围的绿色开放空间，而且距离两所小学和一所高中步行不到20分钟。

　　女王大学城市与区域规划学院规划历史、社区设计和城市发展教授大卫?戈登（David Gordon）表示，这些特点使购物中心的选址“成为强化的完美地点”。

　　他表示：“集约化容易实现的成果就是所有那些依赖汽车的购物中心。”他强调，在上世纪80年代之前建成的商业区，为了限制城市扩张、减少对汽车的依赖、防止中小零售企业消亡，必须适应这些商业区的增长。

　　重新开发Glenmore Landing，包括住房，符合卡尔加里的市政发展计划（MDP），以及城市的气候和住房战略。

　　然而，去年12月，里约市议会投票否决了里约的提议，理由是社区成员对高密度化可能对交通、水利基础设施、水库及周边自然区域的环境完整性产生的影响表示担忧，以及其他不满。

　　这一结果表明，卡尔加里的规划过程在实现MDP的总体目标方面存在缺陷：建设一个更紧凑、更有弹性的城市，但变化可能即将到来。

　　卡尔加里市（City of Calgary）估计，已建成的地区（约180个社区）平均每个地区包含2.75公顷的购物中心。此外，根据2024年的税收评估，1980年或更早建造的28个地块被划为社区购物中心，如Glenmore Landing，由于人口强劲增长，2024年第三季度购物中心空置率达到3.7%，但低空置率不应被视为理所当然。

　　戈登教授说：“几乎所有中型购物中心的状况都很糟糕，所以关键是要预先划分区域，允许建设公寓楼，并鼓励混合用途。”他强调了积极规划的重要性。“当其中一个购物中心倒闭时，用一个电力中心取而代之，这是一种可怕的浪费。”

　　预分区是一个规划过程，旨在通过允许在土地使用区内进行更多的权利使用，简化重建工作，并减少与较长开发时间相关的一些成本，从而减少重新分区申请的需求。

　　但实施这一过程并非没有风险。

　　卡尔加里大学（University of Calgary）的地理学教授兼城市研究项目协调员拜伦·米勒（Byron Miller）表示，虽然预先分区在不需要总体规划的小型场地上是有效的，但为市民提供机会，让他们对格伦莫尔土地（Glenmore Landing）等大型项目提供反馈，对于维持城市治理的合法性至关重要。

　　他说：“在任何重大的重建过程中，都会有反对意见，这几乎是一个既定的事实。”“有些人想要消除所有冲突，不经讨论就批准任何事情，但我们必须记住，我们生活在一个民主国家，所以每个想要发声的人都应该被倾听。”

　　但目前的流程远非高效。

　　尽管Glenmore Landing具有集约化的潜力，但缺乏现有的重建计划，以及过时的分区章程，增加了在购物中心场地上建造六座住宅大楼所需的过程的复杂性。

　　卡尔加里市的社区规划协调员Troy Gonzalez解释说：“当我们看到Glenmore Landing的申请时，我们确定了与该特定申请的政策一致性。”

　　“我们提出了一项非法定计划，旨在弥合在该领域没有任何最新政策与确保我们在规模、用途类型和帮助指导发展的政策方面取得良好成果之间的差距。”

　　这个领域最近的规划文件是1966年通过的一项部门计划。

　　为了解决整个城市社区面临的类似挑战，并实现MDP的目标，2021年，卡尔加里市启动了当地区域规划的创建。根据居民、开发商、企业和社区组织等不同利益相关者的意见，这些计划确定了现有社区的重建机会，以及适应增长和变化的现有挑战。

　　冈萨雷斯说：“要想了解老商业区可能发生的情况，地方规划是一个非常好的地方。”他指出，为一群社区制定一份规划可能需要长达24个月的时间。“最终目标是确保我们在整个城市都有最新的政策——只是需要一些时间才能实现。”

　　在覆盖整个城市所需的42个地方规划中，有4个自2021年以来获得批准，有4个计划在2025年完成。为了获得议会的批准，所有这些计划都需要举行公开听证会。

　　然而，即使重建建议符合当地区域规划，当建议的用途与分区细则规定的用途不同时，也需要重新分区申请，并且与当地区域规划一样，重新分区的过程最终会在议会举行公开听证会。

　　冈萨雷斯说：“我们现有的政策对指导我们完成审查过程确实很有帮助。”“但最终，批准重新分区或重新指定地点的建议是委员会的决定。这真的取决于他们作为民选官员的角色来决定他们是否认为一项建议合适。”

　　在格伦莫尔的案例中，该区议员考特尼·彭纳（courtney Penner）和其他六名市议员，包括卡尔加里市长乔蒂·冈德克（Jyoti Gondek），都投票支持里约的提议。但面对社区的强烈反对，现有的政策框架未能说服8名议员。

　　换句话说，即使卡尔加里现有的规划政策优先考虑已建立的社区的密度，这个过程也允许提案因居民的突发奇想而偏离轨道。因此，这个草原城市的商业用地潜力在很大程度上仍未得到开发。

　　“当你有一份支持强化的一般性文件，但分区保留在现有用途上时，它告诉开发商有潜力，但你将与社区进行五年的斗争，以获得重新分区，”戈登教授说，并补充说，虽然这个过程允许市政当局确保新项目为社区创造利益，但它也推动开发商扩大他们的建议。“如果他们需要一栋8层的建筑，他们会从24层开始。”

　　2003年，文艺复兴的双子塔在卡尔加里西北部的一个购物中心北山中心（North Hill Centre）上完工后，只有少数商业用地被重新开发，包括大学城（University City）、北国村（Northland Village）和UXBorough。

　　为了简化规划过程，卡尔加里市目前正在制定一项简化的分区章程，如果在2026年获得批准，将有助于推动社区商业和商业走廊用地的集约化。该文件的最新草案包括，在面积小于1公顷的混合用途地块上，允许使用住房，而重新开发面积较大的地块和高度超过22米（约6层）的建筑，将继续需要重新分区申请。

　　戈登教授说：“城市规划者和地方政客都认为，每个项目都需要重新规划，因为这必须经过谈判。”“如果你是一个地方选区的政客，你想控制你所在选区项目的审批程序——议员们习惯于成为开发收益的控制者。”