租金太高？找一个新地方。这是经济学基础。

　　相反——在房租管制的帮助下按兵不动——会是一种解决方案吗？

　　好了，加州，11月，长期上演的租客和房东的闹剧又要开始投票了。

　　当然，许多经济学家告诉我们，房租管制是个坏主意。限制任何东西的价格往往会导致短缺，因为卖家失去了创造特定产品或服务的动力。

　　别忘了经济理论的首选药方：建造足够多的房子，你就能大幅降低租金。不幸的是，这种水平的住房建设已经成为加州的愿望清单。

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　　因此，付不起房租的加州租户只能选择一个简单的、教科书式的策略：搬家。

　　这是经济学101“替代”理论的一部分，该理论定义了消费者如何购买食品、服装、交通、服务和住房等必需品。这就是为什么我们喜欢便宜货。

　　当卖家要价过高时，你很容易改变购买的东西。

　　我们可以用鸡肉换牛肉，或者用旧车换新车。也许我们可以自己做一个家装工程，而不是雇一个承包商。当机票太贵时，我们考虑开车。或者我们可能会远离商店，推迟购买新衣服或家具。

　　然而，在住房方面，替代要棘手得多。

　　找到一个合适的公寓需要时间和功课，而且可能不是免费的。许多房东收取申请费，以检查潜在租户是否符合他们的资格。

　　几乎同样令人沮丧的是，搬迁节省下来的租金可能会被实际搬迁的高昂成本所抵消。

　　最后，还有一种不同的移动成本，大多数经济模型都没有考虑到。

　　生活在一个新的社区意味着结交新朋友、新学校、新医生、新教堂等等。变化，以及变化的成本，很少是小的或简单的。

　　说到搬迁，对租金管制的另一个批评是，这些政策阻碍了搬迁。

　　为什么?这些成本保护措施使长期租户的租金远低于他们搬到其他地方的租金。

　　莫netary分裂

　　听着，很多加州的租房者都需要经济刺激，我们说的可不是一小群人。

　　人口普查局的数据显示，加州有近600万户出租家庭，是所有州中最多的。这一群体占全州所有住房安排的44%，而租房者占全国的35%。

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　　住房的货币差异也很难忽视，人口普查数据显示，去年56%的加州租房者将收入的30%或更多用于住房。与此同时，只有35%的房主有类似的财务负担。

　　这种现金短缺可能就是为什么44%的加州租房者最近告诉加州公共政策研究所的民意调查人员，他们对自己的财务状况“不满意”，而房主的这一比例为22%。

　　另一个租金管制

　　租客可以成为房主，享受另一项政府支持的住房开支限制——固定利率抵押贷款。

　　大多数找房子的人使用住房贷款来给贷款人提供30年的可预测的支票。

　　让我们记住谁是这个金融工程奇迹的幕后黑手。由于政府在很多方面的干预，固定利率抵押贷款广泛且持续存在。

　　美国支持的大型贷款业务保持了抵押贷款的稳定流动，甚至降低了抵押贷款的利率。这些机构从贷款人那里购买抵押贷款，将贷款重新打包成一个巨大的资金池，转售给投资者。政府甚至为房屋付款提供担保，这样这些投资者就不会受到违约或止赎的伤害。

　　从任何经济定义来看，这都是政府对房地产市场的干预，尽管很少有人抱怨。

　　租房者们，请注意，如果你用住房贷款买房，还有一个好处：政府可能会通过税收减免来支付抵押贷款费用。财产税也可以被扣除。

　　然而，就像租金管制会推高整体租金一样，抵押贷款补贴也会不自然地推高房价。

　　的摩擦

　　我是一个在一个社区长大的孩子，多亏了纽约市的房租管制。作为一个成年人，我也受益于政府在住房贷款融资方面的慷慨。

　　当有人说租金管制鼓励租客住得太久，而自有住房却被说成能创造稳定时，我感到很困惑。各种类型的长期居民建立社区。

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　　我们还被告知，租金管制往往有利于富裕的租户。那么，现在获得固定利率抵押贷款的人的财务状况如何呢？

　　如今，一系列善意但在很大程度上支持所有权的政策严重扭曲了房地产市场。租金管制并不是解决加州负担能力问题的灵丹妙药。但只要看看历史上便宜的固定利率抵押贷款是如何冻结了购房市场就知道了。

　　这是一个多方面的混乱局面，而该州及其城市在住宅建设（尤其是租赁项目）方面设置的太多障碍，又放大了这一局面。

　　此外，这场宏大的住房成本辩论也暴露了经济学的一个令人痛苦的局限性：这门科学在很大程度上忽视了经济公平性。

　　乔纳森·兰斯纳（Jonathan Lansner）是南加州新闻集团的商业专栏作家。您可以通过jlansner@scng.com与他联系