Zillow的数据显示，佛罗里达州的房价中值与去年相比上涨了33%，而全国的房价中值涨幅为18%。佛罗里达州不断上涨的房地产价格让所有年龄段的人都面临着困难:由于私人投资者购买初级住房的竞争加剧，年轻人推迟了购买第一套住房的时间;租房者在住房上的支出占工资的比例越来越大;一些退休人员甚至重返工作岗位，以负担得起自己的住房。在佛罗里达州威尼斯的威尼斯步道高级公寓每月租金上涨75美元后，几位居民告诉《萨拉索塔先驱论坛报》，他们担心自己负担不起未来的租金上涨。

　　退休人员Art McLaughlin和他的妻子从宾夕法尼亚州搬到了佛罗里达州，他告诉《纽约时报》说:“如果房价继续上涨，我们就只是在踩水。”

　　佛罗里达大西洋大学(Florida Atlantic University)、佛罗里达海湾大学(Florida Gulf Coast University)和阿拉巴马大学(University of Alabama)的研究人员进行的一项研究发现，全美10个最被高估的房地产市场中，有8个位于佛罗里达州。

　　佛罗里达大西洋大学(Florida Atlantic University)教授肯·约翰逊(Ken Johnson)专注于房地产市场，是这项研究的合著者之一，他告诉我:“除了农业、酒店业和房地产业，退休社区是该州的产业之一，这一点已经得到了很好的证实。”“这个州很大程度上是围绕着退休人口搬到佛罗里达州而建立的。”

　　在2020年4月至2021年4月期间，超过30万人(不仅仅是退休人员)搬到了佛罗里达州，使其成为大流行第一年搬迁各州的首选目的地。居民的涌入，部分是由于远程工作的增加，推动了房价的上涨。退休人员也感受到了压力。房价上涨，再加上远程工作的兴起，可能会终结中产阶级在佛罗里达度过人生最后几天的梦想。

　　约翰逊说，他预计房价短期内不会下跌。

　　他告诉我，“这确实让退休行业面临风险，因为在佛罗里达州退休将变得越来越困难”。

　　佛罗里达州作为退休人员天堂的地位在70多年前就确立了，从那时起，它就成为了美国人度过晚年的好地方。

　　“在20世纪，佛罗里达把自己标榜为穷人的天堂:廉价的加州，”南佛罗里达大学圣彼得堡分校(University of South Florida St. Petersburg)佛罗里达研究项目的联合创始人、历史学教授加里·莫米诺(Gary Mormino)告诉我。“从1945年到2000年，四分之一离开美国另一个州的老年人搬到了佛罗里达州;其他州都没有接近。”

　　在第二次世界大战后的几年里，房地产开发商将佛罗里达宣传为靠新建立的社会保障福利生活的人们负担得起的天堂。1956年出版的一本名为《佛罗里达的真相》(The Truth about Florida)的书承诺，一对夫妇每周只需40美元(相当于今天的440美元)，就能“过得舒适，玩得开心，还能省钱”。退休人员在他们以前居住的地方开发了飞地:来自底特律的人蜂拥到莱克兰，而佛罗里达州东南部吸引了年长的纽约人。

　　超过450万佛罗里达人年龄在65岁及以上，这意味着该州超过五分之一的人口是有资格退休的人，这是美国所有州中老年居民比例第二高的。在全国范围内，16%的美国人年龄在65岁及以上。

　　“在很多方面，佛罗里达是一个现代的模糊地带——一个混血都市，”莫米诺告诉我。

　　有一些城镇专门为退休年龄的人口服务，其中一些人口足够多，可以成为人口普查指定的地方。其中最大的村庄之一“村庄”(the Villages)到2020年有近8万居民，而10年前只有5.1万人。2015年皮尤研究中心的一项研究发现，佛罗里达州中部的萨姆特县是美国唯一一个一半以上居民达到退休年龄的县。萨姆特并不是特例;皮尤发现，佛罗里达州67个县中有53个县的老年人数量与全国其他地区不成比例。

　　长期以来，佛罗里达州一直被认为是一个负担得起的退休场所，全州各地的社区都在努力使这种形象永久化。但是，如果未来几年退休到佛罗里达的人减少，这个州可能会发生巨大的变化——无论是经济上还是政治上。佛罗里达大学(University of Florida)的一项研究发现，老年人对该州税收的贡献比例与其他人群大致相同，但他们使用的州资源却远少于有孩子的家庭。佛罗里达州退休人员对国家政治的巨大影响是众所周知的，以至于年复一年的选举年，全国各地的出版物都派遣记者到“村庄”杂志检查其政治脉搏。

　　但佛罗里达房价的上涨已经促使一些退休人员将目光投向别处。根据人口普查数据，从2016年到2020年，奥运村自住房屋的中位数价格刚刚超过28.3万美元(约合人民币32.6万元)。根据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的最新数据，如今，the Villages的中等价位住宅售价为40.25万美元，上涨了42%。Bankrate最近对7月份数据的分析发现，有17个州的退休费用比佛罗里达州更低。

　　与去年同期相比，全美房价上涨了约20%，不过佛罗里达州等市场的涨幅要比其他地区大得多。佛罗里达州坦帕市(Tampa)房地产经纪公司HomeProp的联合创始人墨菲(Peter Murphy)将该州房价上涨的原因归结为一系列因素，包括新房或空置房屋供应不足、人口不断增长，以及外州购房者的涌入，这些人比佛罗里达州的购房者花得起更多的钱。Zillow和Allied Van Lines在2021年进行的一项研究发现，萨拉索塔是人们搬到新州的首选目的地之一，大多数搬到萨拉索塔的人来自芝加哥、纽约市和华盛顿特区。坦帕是另一个主要目的地，新居民主要来自纽约、芝加哥和亚特兰大。最近移居美国的人告诉《坦帕湾时报》(Tampa Bay Times)，他们之所以被这座城市吸引，是因为与他们的家乡相比，这里的房价相对便宜，而且有远程工作的机会。

　　“大约30%的房屋销售是由全现金买家完成的，”墨菲告诉我佛罗里达的房地产市场。一些是机构投资者，他们购买首套房，将其转换为单户出租。例如，2012年，投资公司黑石(Blackstone)在坦帕地区购买了数百套在大衰退(Great Recession)期间被取消赎回权的房屋，然后将其出租。一位与黑石合作的当地房地产经纪人告诉《坦帕湾时报》(Tampa Bay Times)，该公司主要对价格在10万至17.5万美元之间的住宅感兴趣。今年，黑石集团斥资3亿多美元在佛罗里达州购买了13座公寓大楼。

　　并非所有现金购买者都是投资者。在其他州出售房屋的退休人员和富裕的远程工作者可以在佛罗里达州购买而无需抵押贷款，特别是如果他们来自房屋价值较高的地区。

　　在全国市场上，“佛罗里达仍然是一个非常物有所值的地方，”墨菲告诉我，并补充说:“佛罗里达市场的中等价位房屋大约在30万美元到40万美元之间，所以与东北部的人们相比，这只是那里类似房屋售价的一小部分。”

　　从纽约或芝加哥涌向佛罗里达的远程工作者有两个优势:他们习惯于支付更高的房价，而且他们的工资通常比佛罗里达人高。但是那些在佛罗里达州生活了很长时间的人——包括退休人员——发现很难与更富有的新来者竞争。

　　房价上涨对所有未来退休人员的影响并不相同。“很多即将退休的人都有自己的房子，在这种情况下，房价上涨似乎并没有真正影响他们的决策，”波士顿学院(Boston College)教授、该大学退休研究中心(Center for retirement Research)研究员杰弗里·桑岑巴赫(Geoffrey Sanzenbacher)告诉我。“在某种程度上，房价上涨不会影响他们的退休生活，因为他们的养老金是根据过去的房价固定的。”

　　那些想卖掉自己的房子搬到佛罗里达的人仍然会比他们在加州或纽约等更昂贵的州得到更多的钱，但他们现在应该比几年前支付更多的钱。对于那些已经退休的人来说，不断上涨的房价既是福也是祸。由于佛罗里达房价的上涨，拥有自己房子的退休人员可能会发现自己拥有了更多的资产，但这也意味着他们要承担更高的财产税——对于固定收入的人来说，这笔费用可能很难负担得起。

　　“也许它对纽约人有吸引力，但对田纳西州、印第安纳州或密苏里州的人就没那么有吸引力了，”佛罗里达大西洋大学(Florida Atlantic University)教授约翰逊说。长期居住在佛罗里达州的居民也处于不利地位，尤其是如果他们想缩小规模或搬到只有老年人居住的社区。他补充说:“相对于房价和收入，典型的佛罗里达州退休人员在佛罗里达州退休的条件不如那些来自更富裕地区、收入更高的人。”

　　甚至在疫情爆发之前，一些退休人员就发现，佛罗里达州并不是他们想象中的天堂。根据SmartAsset的一项研究，2019年，约有14.5万名退休人员搬到了佛罗里达州，但同年估计有7.85万名老年人离开了佛罗里达州。越来越多的佛罗里达人——包括一些以前从其他州搬到这里的人——正在搬到北卡罗来纳州这样的地方，2006年至2019年期间，有超过42.5万佛罗里达人搬到了北卡罗来纳州。

　　79岁的艾尔弗雷德·奥特文(Alfred Ortwein)和妻子住在坦帕郊区，他最近告诉《坦帕湾时报》(Tampa Bay Times)，他知道有几个退休人员放弃了在佛罗里达州退休的想法。他说:“我在特拉华州的朋友正在考虑阿拉巴马州和田纳西州，他们没有考虑佛罗里达州。”“如果我现在想退休，我不会搬到这里来。我相信还有更适合居住的地方，但它们不在坦帕地区。”

　　Ortwein和他的妻子拥有自己的房子，所以他们的抵押贷款支付没有改变，但坦帕地区房价的上涨无论如何都影响了他们。这对夫妇说，他们的房子价值翻了一番，但这意味着他们要缴纳更高的房产税。

　　除非佛罗里达建造更多的住房并提高工资，约翰逊预计房价将继续上涨——佛罗里达人，包括那些退休年龄的人，将继续被外来移民和雪鸟排挤出去。他说:“我们不会看到房地产崩盘，但相对于我们的收入而言，我们的房价将非常难以承受。”

　　如果这种趋势持续下去，不断上涨的房价可能会推迟年轻人的退休计划。桑岑巴赫说，大多数老年人拥有自己的住房，但千禧一代的住房拥有率落后。根据Statista的数据，超过90%的婴儿潮一代在1980年至2016年的某个时候拥有房产。2019年的一项研究发现，76%的婴儿潮一代是房主。与此同时，到2020年，只有不到一半的千禧一代拥有自己的住房。即使是那些设法买房的千禧一代，与前几代人相比也处于劣势。

　　“如果你有30年的抵押贷款，而你到40岁才买第一套房子，那就意味着你到70岁还会有抵押贷款，”Sanzenbacher说。“如果你有抵押贷款，退休就会困难得多。人们推迟买房和抵押贷款的时间越长，他们退休时摆脱债务的时间就越长。”

　　对于年轻人来说，退休的想法可能遥不可及，或者至少推迟了。对于那些现在就要退休的人来说，佛罗里达的退休梦开始变得不那么光明了。

　　Gaby Del Valle是一位住在布鲁克林的作家和记者。

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