纽约:过去两年，美联储策划的利率上升对美国整体房地产市场造成了打击，对从小承包商到真人秀明星的家庭炒房者造成了沉重打击。

　　只要问问Tarek El Moussa就知道了，他是HGTV《The Flip El Moussas》的明星，也是房地产和装修频道主打节目《Flip or Flop》的前联合主持人。

　　“我该如何解释(利率)?我去年被打得落花流水。我损失了很多钱。这就是商业的现实。”

　　事实上，炒房——或投资并经常翻新单户住宅以出售获利——已经从2019冠状病毒病大流行期间的高点回落。

　　根据房地产数据提供商atom data Solutions的数据，在2021年至2023年第四季度期间，美国房地产市场投资者的数量下降了38.85%。

　　房地产和抵押贷款公司Redfin的一份报告称，到2023年第四季度，投资者购买的房屋比例同比下降了11%。

　　即便如此，房地产投资者在2023年在美国的房屋上花费了323亿美元，而去年同期为336亿美元，Redfin表示，在2023年第四季度，炒房者购买了26%的最低价房屋。

　　HGTV的El Moussa在2021年买了91套房子，平均每月支付60万美元的抵押贷款。然后，抵押贷款利率飙升，南加州的房屋销售暴跌，他发现自己有一堆无法脱手的库存。

　　Redfin高级经济学家陈钊表示，房屋炒房在狂热的“买方市场”中表现最好，随着交易量的增加，价格也会上涨。

　　在美联储于2022年3月开始加息以降低通胀后，买家和卖家都犹豫不决，导致房地产市场陷入僵局。

　　利率最终在10月份达到近8%的20年高点，由此产生的市场给投资者带来了购房者面临的同样问题——库存有限，需求不温不火。

　　利率有所下降:房地美上周四表示，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.87%。

　　尽管如此，目前的情况与疫情爆发之初大相径庭，当时低于4%的抵押贷款利率和高涨的需求有望带来丰厚的利润。

　　对于旧金山湾区的投资者艾丽莎·科文顿(Elisa Covington)来说，2021年的投资回报率通常在60%到70%之间波动，偶尔会达到100%。

　　“在2021年和2022年初，我的项目获得了更高的回报，”科文顿说。“但今年我大部分项目的利润率都符合我的预期”，达到了30%到40%。

　　购房者需求的减少将使投资者更容易寻找独栋住宅，但库存减少在很大程度上抵消了这一点，抑制了购房趋势。

　　洛杉矶JATS Properties的共同所有人兼经纪人胡里奥·马丁内斯(Julio Martinez)表示，“2023年有点奇怪”。

　　他去年只买了六套房子，甚至这还是因为其中几套房产被取消抵押品赎回权。如果不是这样，“我们可能只会做一两件事”。

　　一些建筑公司说，住房投资降温已经削减了新的商业活动。

　　总部位于纽约的撒哈拉建筑公司(Sahara Builders)的老板古拉姆·穆斯塔法(Ghulam Mustafa)表示，自疫情大流行以来，他的公司的全肠子翻新项目减少，导致自2021年至2023年底的利润下降了40%。

　　穆斯塔法说，去年的疫情“比大流行慢得多”。

　　RedFin的赵说，对于那些不建造新房的承包商来说，在没有翻新房屋的情况下，稳定的项目供应将被现有房主的小额翻新项目所取代。

　　与此同时，对于炒房者来说，利润下降减少了他们可以雇佣的装修工人，这可能会减缓销售。

　　JATS Properties的马丁内斯说，他不得不解雇一名全职勤杂工。除了炒房，他的家族企业还经营着经纪人和物业经理，因此劳动力流失意味着对炒房项目的关注减少。

　　马丁内斯说:“我们不得不放慢项目的进度，把它们借给客户。”

　　“通常我们会优先考虑，因为他们是我们的员工。但当我们没有足够的资金来支付我们自己的项目时，我们让他们为客户的家工作。它减轻了我们员工的开支负担。”

　　在资金周转缓慢的情况下，炒股公司正在开展多样化的业务。

　　马丁内斯发现，2023年的交易量比2021年下降了一半，他开始向有抱负的投资者提供房地产担保贷款。

　　El Moussa需要为未售出的炒房项目带来的损失做好准备，于是他转向批发购房合同，然后卖给投资者，这种交易通常净利较小，但风险低于传统的炒房。

　　他说:“为了为即将到来的损失做好准备，我停止了买房倒卖，我只专注于批发。”——路透社

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