西雅图——国会山圣马可大教堂的领导们有一个愿景:新邻居们住在教堂旁边近一个世纪的砖房里。但事实证明，找到西雅图一家不堪重负的经济适用房开发商颇具挑战性。

　　在莱克城(Lake City)，一座位于旧电影院内的门诺派教堂找到了一家开发商，打算用一栋七层的经济适用公寓大楼取代它目前的空间，但资金尚未到位，无法使该项目成为现实。

　　就在西西雅图的加州大道(California Avenue)附近，一个小型的联合基督教会(United Church of Christ)会众也在等待资金，将其房产改造成公寓和联排别墅，其中一些以低于市场的价格出售。

　　西雅图各地的教堂都有类似的希望和计划。他们渴望用出租或出售的经济适用房取代过时的建筑或未使用的土地，看到了他们的信仰与城市住房危机之间的联系。而且，随着教堂出席人数的减少，一些教会指望住房开发来支撑他们的预算，并维持他们的组织。

　　但他们也遇到了西雅图房地产市场的顽固挑战:规划时间过长，非营利开发商捉襟襟肘，最重要的是，对经济适用房的需求远远大于政府提供的资金。许多人正在第一次学习房地产开发的来龙去脉，或者正在处理获得会众信任以交出土地的微妙过程。

　　这种困境突显出，即使教堂愿意以公开市场上的一小部分价格出售土地，建造经济适用房也是一个艰难的过程，可能需要数年时间，因为数十个善意的项目要争夺同一笔有限的资金。

　　圣马可学院经济适用房委员会主席约翰·霍斯特(John Hoerster)说:“问题不在于房产的供应。”

　　教会在解决西雅图的负担能力危机方面并不完全是新鲜事物。教会设立了无家可归者营地，并为移民和寻求庇护者提供服务。今年春天，中央区的好牧人路德教会(Lutheran Church of the Good Shepherd)和非营利组织低收入住房研究所(Low Income Housing Institute)为以前无家可归的人完成了一个七层楼的开发项目。客西马尼路德教会近十年前重新开发了市中心的土地，以增加经济适用房。隶属于该市最古老的黑人教堂的First A.M.E.住房协会(First A.M.E. Housing Association)经营着几处经济适用房开发项目。

　　但随着住房短缺的持续，一些专家表示，贷款机构和地方政府越来越支持在教会拥有的土地上进行开发。在美国最不信教的城市之一，一些教会正在重新思考他们在社区中的角色。

　　各种信仰的宗教机构拥有西雅图约1%的土地，用途各异，从教堂到学校和墓地。根据市政府的说法，这些土地大多位于以前划为单户住宅或低层住宅开发的社区。非营利组织“尼希米倡议”(The Nehemiah Initiative)为规划经济适用房的教堂提供培训和开发前财务帮助。该组织估计，该市历史悠久的黑人教堂拥有约75英亩土地，如果按市场价格出售，价值可能达到2亿美元。

　　为了将其房产改造成经济适用房，教会通常会将土地捐赠、租赁或出售(通常是打折)给有建造经济适用房经验的非营利性开发商。这些开发商利用捐款、私人融资和联邦、州或地方资金(如财产税资助的西雅图住房税)来建造和运营这些住房。土地和公共资金的折扣使得租金或销售价格低于典型的市场价格。开发项目有时包括为教堂提供一个新的礼拜场所，不过开发商不能使用政府的住房资金来建造这些场所。

　　如果成功的话，在教会拥有的土地上进行开发，可能会在西雅图的社区增加数百套住房，否则那里的土地成本就会非常昂贵。

　　企业社区伙伴组织(Enterprise Community Partners)太平洋西北地区项目主管杰斯·布兰奇(Jess Blanch)说，在西雅图和附近的其他城市，有2000多套位于教会土地上的住房正处于规划或建设的某个阶段。该组织帮助教会规划和资助住房开发。

　　当地政客鼓励这些发展。2019年，州议员要求大多数城市允许在教堂土地上开发更密集的经济适用房，西雅图等城市已经将这些激励措施写进了法律。一般来说，较大的住房开发项目产生更多的租金或购买收入，使项目在财务上更可行。到目前为止，已有四个开发项目利用了新规定，三个仍在建设中。

　　在未来20年里，整个城市需要10万多套新住房，即使是数百套也只是一小部分贡献。尽管如此，这些开发项目仍将为目前以未充分利用的建筑或空置的停车场为主的地段带来住房，这些地段往往以昂贵的独栋住宅为主。

　　海军上将教堂牧师安德鲁·康利-霍尔科姆(Andrew Conley-Holcom)看着他位于西雅图西部的教堂周围的社区，知道营利性开发商不太可能在那里提供低成本住房。上个月，那里的房屋售价中位数超过了90万美元。

　　康利-霍尔科姆说:“除非我们这么做，否则北海军上将区真的不可能建造经济适用房。”“这方面没有数学计算。”

　　在西西雅图，康利-霍尔科姆的会众知道他们的财产价值“数百万美元”。与此同时，由于出席人数减少，他们的财务状况看起来更糟。

　　教会的主持人佩吉·里奇说，会众只有37人，可能是自1899年教会成立以来“最小的一次”。

　　这是全国宗教机构的一种趋势，因为参加几乎所有宗教仪式的美国人越来越少，三分之一的年轻人告诉民意调查者他们没有宗教偏好。

　　“去教堂不像以前那么受欢迎了，”里奇说。“现在是婴儿潮时期的教堂。”

　　康利-霍尔科姆说，把这块地卖给一家以盈利为目的的开发商将是“简单的解决方案”，向教堂注入现金，以留住员工，并搬到另一栋建筑。

　　但该组织投票决定留在原地。“我们不想带着一大笔钱离开，”他说。

　　相反，他们与Homestead社区土地信托(Homestead Community Land Trust)合作，同意捐赠土地，开发21套待售的联排别墅和共管公寓，其中包括市场价和经济适用房，预计将于2026年底完工。作为交换，该开发项目将在公寓大楼的底层为教堂提供一个新的空间。可供出售的经济适用房将针对收入占该地区中位数60%至70%的人群，这些潜在购房者往往因价格过高而被排除在营利性市场之外。Homestead仍在寻求公共资金，以帮助完成这个1450万美元的项目。

　　这一开发项目不会为教堂带来持续的收入，但将使会众从不断增加的维修费用中解脱出来。康利-霍尔科姆说:“在某种程度上，设施本身就会使会众破产。”

　　对康利-霍尔科姆来说，住房和他的周日教导之间的联系是显而易见的。

　　“人们买不起房的事实，是资本主义在照顾人们方面的失败的表现，”他说，“我相信，基督教会本质上是一个反资本主义的机构，旨在照顾这些人中最弱小的人。”

　　在市中心的另一边，西雅图一些历史悠久的黑人教堂也在努力应对会众人数减少的问题。

　　在亲善传教浸信会教堂(Goodwill Missionary Baptist Church)高耸的天花板下，主教加里·泰森(Garry Tyson)在一个普通的周日向100或150人发表讲话。教堂的长椅上仍然充满了十二人唱诗班和热情的会众的活力，但出席人数是疫情前的一半，远低于20世纪70年代和80年代每周参加的近800人。有些人在家观看直播;还有一些人只是被西雅图的高房价赶了出去。

　　泰森的教堂和其他历史上的黑人教堂的出席人数有所下降，这不仅是全国趋势的一部分，而且由于中产阶级化重塑了他们的社区，迫使会众搬到更负担得起的郊区。

　　泰森说，这使得他的教会和其他教会“土地丰富，但资金匮乏”。

　　“这是我在西雅图牧师生涯中最艰难的一个赛季。”

　　泰森看着附近的其他教堂屈服于出售教堂的巨大压力。他的教堂似乎不断接到营利性开发商和房地产经纪人打来的电话和信件，他们对教堂拥有的四块地块感兴趣。但他知道西雅图地价的一个基本真相:“一旦你在中区卖了，你就买不起了。”

　　因此，教会转而寻找方法，在不完全放弃土地的情况下，产生一些急需的收入。

　　为了帮助人们积累代际财富，教会计划将一块未铺设的停车场租给Homestead，用于建造34套共管公寓，以低于市场的价格出售。泰森说，教堂将继续在附近的现有建筑中服务，并将从土地租赁、业主协会会费和出租新开发项目下面的停车场中获得收入。建造共管公寓所需的资金仍未到位，但Homestead最早可能在2027年完工。

　　泰森希望这些房子能让人们负担得起，让教堂的一些会众搬回这个社区。他说，为了买房，他攒了将近20年的钱，但仍然买不起金县的房子。相反，他在皮尔斯县买房。

　　非营利性组织“尼希米倡议”(the Nehemiah Initiative)的首席执行官唐纳德·金(Donald King)说，几十年前，当西雅图的黑人社区规模更大，礼拜堂有资金购买房产时，西雅图中央区和南西雅图的教堂就积累了房产。

　　但仅有财产是不够的。金说，教会往往缺乏资金和技术专长来从事房地产开发，而尼希米试图在这些领域提供帮助。

　　企业社区合作伙伴组织副主席大卫·鲍尔斯说，这是全国各地宗教团体面临的共同障碍。鲍尔斯自己在神学院接受的培训涵盖了旧约、新约和一堂课，“他们真的教会了我们如何为垂死的人提供咨询，”他说。

　　“我在神学院没有上过关于如何经营形式企业或如何谈判土地交易的课程。”

　　黑人牧师可能会与他们的会众就放弃教堂土地问题进行特别微妙的讨论。大马士革国际团契(Damascus International Fellowship)的高级牧师詹姆斯·布劳顿(James Broughton)博士说，长期的歧视历史意味着，黑人会众可能会对与白人领导的开发商和政府机构合作持怀疑态度。他所在的教会正在研究在哥伦比亚城的房产上建造市场价格和经济适用房相结合的可能性。

　　在经历了奴隶制和猖獗的住房歧视的历史之后，“很难相信政府不会偷走土地或失去建筑物，”布劳顿说。

　　“你是在试图说服那些了解我们国家历史的人，让他们相信事实并非如此。”

　　其他教会则在财政上勉强维持，甚至还在增长，他们将住房视为缓解该市严重住房短缺的一个机会。但他们还遇到了其他障碍。

　　在国会山，圣马可圣公会大教堂(Saint Mark’s Episcopal Cathedral)的负责人希望将教堂北面的一栋建筑改造成100多套新的经济适用公寓。这座建筑目前租给了一所非营利学校。大教堂的领导们正在考虑如何保留圣尼古拉斯建筑的历史立面，同时翻新建筑的其余部分，这些部分已经需要昂贵的维修。

　　圣马可教堂正在“发展壮大，财务状况良好”，在隔壁建造经济适用房是为了“做好这处房产的管家”，牧师史蒂文·托马森(Steven Thomason)说。

　　一个初秋的下午，托马森站在圣尼古拉斯大楼里一间阳光斑驳的主日学校教室里说，大教堂的领导们很难“证明，唯一能住在这里的人，能花100万或200万美元在这样一栋大楼里买一套房子或公寓是合理的”。“我们觉得这不对。”

　　托马森说，经济适用房开发商表达了对该地块的兴趣，但他们描述了市场条件的“完美风暴”，对经济适用房资金的竞争以及其他因素使他们现在无法承担该项目。

　　许多非营利性开发商已经有很多项目在筹备中，或者在财务上陷入困境，因为他们正在努力应对拖累其他建筑市场的同样因素:高利率和不断上升的成本。一些非营利组织表示，疫情爆发后，他们还面临低收入租户拖欠租金水平不断上升的问题，这使得他们更难支付成本。

　　考虑到所有这些因素，非营利组织一直在为已经在进行的项目寻求更多的城市资助，减少了对新项目的资助。与此同时，随着房地产市场放缓，该市对营利性开发项目收取的费用(建设经济适用房的主要资金来源)也有所下降。

　　这些因素都影响到潜在的新经济适用房项目。

　　盐湖城的西雅图门诺派教会(Seattle Mennonite Church)在上世纪90年代用捐款买下了这些房产，当时并没有明确的未来使用计划。教会希望在现有的工作基础上支持无家可归者服务，并举办一个有组织的帐篷营地。

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　　“我们没必要这么做。我们想这么做，”领导这个住房项目的教会团队成员李·默里(Lee Murray)说。

　　他们已经取得了一些进展。教会和非营利开发商Community Roots Housing为171套经济适用租赁住房制定了详细计划，其中包括难以找到的两居室和三居室公寓，以及为教会和小型企业或非营利组织提供的底层空间。

　　教堂将以略低于800万美元的价格出售土地，低于市场价格，比评估价格低约100万美元——这是使1.08亿美元的项目得以实施的关键。

　　但该项目需要政府资金、可负担住房税收抵免和私人债务的组合，而且由于公共资金捉襟襟肘，该项目尚未被选为公共资金。

　　本月，他们第三次申请资助。