据三位知情人士透露，美国总统拜登(Biden)周二将在内华达州公布一项限制全国租金成本的新提案。在共和党全国代表大会召开之际，拜登正努力缓解民主党对其候选人资格可行性的担忧。

　　这一政策推动反映了白宫努力应对选民对高房价的普遍愤怒。自疫情以来，美国房价飙升，削弱了拜登在选民中的经济地位。内华达州是美国房价涨幅最大的州之一，民主党人越来越担心特朗普可能在11月赢得该州。

　　知情人士说，拜登的计划——需要得到国会的批准——要求取消房东的税收优惠，这些房东的租金每年增加5%以上。知情人士说，这项措施只适用于拥有50套以上公寓的房东，这大约占所有出租房产的一半。该政策不包括尚未建成的住房，以确保该政策不会阻碍新建租赁住房的建设。这些人士要求匿名，因为他们描述的是一项尚未公开的提议。

　　总统在上周四北约峰会结束时的新闻发布会上暗示了这一计划，这让原本没有打算透露这一消息的助手们感到意外。拜登在6月下旬与特朗普的辩论中也提到了一项“限制租金”的计划，尽管他没有公开解释这项政策或它将如何运作。

　　“是时候让事情恢复一点秩序了。例如，如果我再次当选，我们将确保租金涨幅限制在5%以内，而公寓等企业和住宅的租金涨幅限制在5%以内。”

　　白宫发言人拒绝置评。

　　租户倡导者——以及许多租户——可能会欢迎这一举措。住房成本继续推动整体通货膨胀，而租金往往是低收入家庭的首要预算项目，因为可供选择的经济适用房越来越少。上周发布的最新通胀数据显示，人们期待已久的租金成本有所改善。但现在判断这种情况是否会持续还为时过早。

　　全国租户联盟联合会(National Tenant Union Federation)主席塔拉?拉古维尔(Tara Raghuveer)表示，此举“意义重大”，是联邦政府有责任监管租赁市场的一个强烈信号。

　　“目前，这一指令只是传递信息，”Raghuveer说。“租户需要行动起来。国会必须采取行动，总统能够而且必须迈出第一步，立即规范联邦资助住房的租金。”

　　这项计划也可能在包括许多民主党人在内的经济学家中引起争议。两党专家倾向于认为，政府对租金的限制降低了新开发项目的利润，从而阻碍了新开发项目的发展。美国的房价如此昂贵，很大程度上是因为住房不足，经济学家估计住房缺口在150万至500万套之间。由于建筑和劳动力成本已经很高，一些人担心开发商可能会通过减少新建筑来应对新的限制。

　　“房租管制几乎和工具箱里的任何经济政策一样不光彩。“我们恢复和扩大它的想法最终将使我们的住房供应问题变得更糟，而不是更好，”曾在奥巴马政府担任顶级经济学家、现为哈佛大学教授的杰森·弗曼(Jason Furman)说。

　　福尔曼说，即使未来的单位得到豁免，情况也是如此，因为这可能会改变开发商对激励措施的看法。

　　然而，白宫官员表示，在两年内数百万套新住房上市之前，租金上限将给租房者带来短期的缓解，这也应该会压低房价。(拜登的计划只适用于两年的租赁单元，从理论上讲，到那时，这些新供应将会降低成本。)拜登政府还推动了许多增加住房建设的政策，包括鼓励地方政府改变其分区法规，并为建筑商提供新的联邦财政激励。如果实施，除了已经在筹备中的160万套外，它们还可以为市场带来200万套新公寓。

　　“单独采取这一举措没有什么意义。但你必须把它放在他们打算扩大供应的举措的背景下考虑，”城市研究所(Urban Institute)的非常驻研究员、Parrott Ryan Advisors的共同所有人吉姆·帕罗特(Jim Parrott)说。“问题是:即使我们建造了所有这些新单元，与此同时，我们该如何应对不断上涨的租金?”在新供应上线的同时，提出一个相对有针对性的桥梁来帮助租房者是很有意义的。”

　　拜登提出房租上限的想法后，包括全国多户住房委员会(National Multifamily housing Council)、全国公寓协会(National Apartment Association)和抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)在内的主要住房组织联盟表示，这样的政策将对最需要的人产生适得其反的效果。

　　“尽管拜登总统在辩论中提到了房租上限，但他和他的政策专家都知道，这么多美国人挣扎于住房成本的真正原因是我们需要建造更多的住房。这是没有争议的，”这些组织在一份声明中说。

　　在内华达州的大多数民调中，拜登一直落后于特朗普。此外，盖洛普(Gallup) 5月份的一项全国民意调查发现，41%的美国人认为通货膨胀和高生活成本是他们家庭面临的最重要的财务问题，其次是拥有或租赁房屋的成本，14%的选民认为这是他们家庭面临的最重要的财务问题。

　　几个月来，白宫尝试了不同的政策想法，以回应选民对住房问题的不满，包括对某些由联邦政府补贴的经济适用房设定租金上限，以及向首次购房者提供5000美元税收抵免的提议。

　　奥巴马政府一直受到盟友的压力，要求其做出更有力的回应:例如，据一位知情人士透露，纽约州民主党众议员亚历山大·奥卡西奥-科尔特斯(Alexandria Ocasio-Cortez)敦促白宫支持在住房问题上采取更积极的行动。这位人士在描述私人谈话时要求匿名。上个月，她还前往内华达州呼吁对企业房东采取行动。

　　“我们将确保降低房价，”拜登在辩论中说。“我们将确保新建200万套住房。我们要确保为租金设定上限，这样企业的贪婪就无法取而代之。”