重磅新规！想要拿政府补贴？开发商必须先给社区“上大分”！

　　市政府最新立法草案规定，那些瞄准天际线车站附近黄金地段、想通过交通导向开发项目获取政府资金补助或提高容积率奖励的私人开发商，今后得先过“社区贡献”这一关！

　　一旦通过，第21号法案将修订檀香山与TOD开发相关的土地使用条例，明确要求在TOD社区规划区和特殊规划区内，开发商必须提供实实在在的“社区福利”作为交换。

　　这些福利包括：建设更多经济适用房、打造更适宜步行的街区、增加开放空间和公园、推进多功能混合住宅、改善街道景观，以及提供更丰富的交通选择。

　　只有在TOD区域内提供了这些便利设施的开发商，才有资格获得提高建筑层数或增加单元数量的“密度奖励”。这类项目通常选址在距离轨道交通站约半英里的范围内。

　　此外，法案特别关注包含酒店部分的开发项目。按规定，这类项目提供的社区福利，必须与酒店提供的付费短期住宿相结合，配套提供更多经济适用房选项。

　　开发商还需满足以下最低要求：

　　>> 出售型经济适用住房单元，必须售予收入不超过地区收入中位数120%的家庭。其中至少一半单元，必须售予收入不超过AMI 100%的家庭。

　　>> 出租型经济适用住房单元，必须租给收入不超过AMI 80%的家庭。

　　>> 所有经济适用住房单元必须保持至少30年的“可负担”属性。

　　根据2025年州数据，120%的AMI意味着个人年收入为108,600美元，四口之家年收入为155,150美元。80%的AMI则对应个人年收入85,150美元，四口之家年收入121,600美元。

　　第21号法案还将“灰水回收系统”纳入社区福利清单。

　　州卫生部门指出，来自洗手池、浴缸、淋浴排水管和洗衣机的灰水（未接触厕所废物），估计占住宅废水总量的50%至80%。这部分废水经处理后，可回用于满足部分景观绿化的淡水需求。

　　在周四市议会分区和规划委员会的会议上，委员们普遍支持第21号法案，但仍就新规的部分细节向市规划与许可局提出了疑问。

　　议会主席汤米·沃特斯表示“强烈支持”这项利用灰水回收的立法。“我认为这是个好主意，我们应该鼓励更多开发商采用这类技术，”他说，“但通常来说，采用灰水系统是为了换取更高的建筑高度和密度，对吗？”

　　市规划与许可局土地利用许可部门主管伊丽莎白·克鲁格回应称，灰水“可以成为一揽子社区福利中的一项”，并且通常与项目获得额外高度和密度许可相关。

　　尽管支持新立法，沃特斯仍质疑为何第21号法案将经济适用房单元与酒店挂钩。“那么规划局的看法是什么？”他问道，“在酒店里设置经济适用房单元合理吗？我的意思是，这是两种完全不同的用途。”

　　市规划与许可局TOD部门代理主管蒂姆·斯特雷茨解释说，这个想法是前任议会在“先前临时规划开发交通许可”框架下“考虑过的”。

　　斯特雷茨指出，这个想法的“起源”与共管公寓式酒店有关。这类酒店提供付费的短期租赁，“看起来和运作起来都像酒店”。

　　“所以你认为将经济适用房与酒店或共管酒店挂钩是个好主意？”沃特斯再次追问，“……因为我曾就此与其他人会面讨论，但我实在看不出其中的逻辑。”

　　斯特雷茨表示，规划局可以就此问题进行研究。

　　同样，沃特斯也询问克鲁格，市政府是否应该“将配建经济适用房作为酒店开发的一项要求？”

　　“我目前无权就此特定问题制定政策立场，”克鲁格回答。但她指出，前任议会曾担心“规划开发交通许可项目可能会选择那些看起来、用起来都像普通住宅单元的共管酒店单元，以此来规避像公园配建要求或经济适用房要求这类义务。”

　　“因此，当时议会的担忧是，如果将其标注为酒店单元，他们就不需要提供经济适用房，”克鲁格说，“而且在某些项目中，酒店单元的面积比经济适用房单元还大，所以当时引发了关于公平性的激烈讨论。”

　　克鲁格表示，她也认为市住房和土地管理局对檀香山“全市整体经济适用房政策”的审查，可以更深入地探讨这个问题。“这是一项可以重新审视的经济适用房政策，”她补充道。

　　沃特斯还询问，共管公寓式酒店在市内是否按“度假村”税率征税。

　　“我不确定，”克鲁格回答，“但我想是的。”

　　“如果共管酒店的单个公寓业主将其单元指定为‘住宅’用途呢？”沃特斯进一步问道，“也许很简单，我们直接规定‘如果你要建共管酒店，你就属于‘度假村’类别’，对吗？”

　　克鲁格表示，她也不确定这些单元的税收如何适用。但对于沃特斯随后提出的共管酒店是否可以转变为短期度假租赁单元的问题，她明确表示：“根据定义，酒店单元就是用于短期租赁的。”

　　沃特斯最终表示，他不想“阻碍”第21号法案的推进，但他指出，市政府应进一步审查与经济适用房单元挂钩的酒店项目。“这是个好法案，但这一点我们可能还需要研究，”沃特斯说。

　　议会分区委员会随后建议将第21号法案提交给全体议会，进行三读程序中的二读。

　　下一次全体议会会议定于4月15日举行。