【编者按】美国房市正站在一个微妙的十字路口。一边是手握房产、享受资产增值的现有业主，另一边是望楼兴叹、渴望“上车”的年轻刚需。特朗普总统近期坦言，其政策面临两难：既想维持房价高位以保障业主财富，又试图让年轻人买得起房。这背后折射出全球大都市共同的住房困境——供给短缺与需求旺盛的激烈碰撞。专家指出，解局关键在于增加“中间缺失型”住宅供给，同时控制通胀与利率。这场平衡术如何演绎，不仅牵动美国千万家庭，也为全球住房政策提供了一面镜子。以下是全文编译：

　　特朗普总统承认，他在改善美国住房市场可负担性（特别是对首次购房者）的承诺，与维持当前创纪录高位的业主资产净值之间，存在“矛盾”。

　　“我不想压低那些数字，因为我希望他们的房子继续保值。但同时，我也想为年轻人和其他人创造购房机会。在某种程度上，这两者是冲突的。”他于12月18日在白宫椭圆形办公室的演讲中如此表示。

　　专家指出，长期住房库存不足是当前可负担性危机的核心，唯有通过建造更多新房，并在人们理想居住地区释放供应，才能解决这一问题。

　　高盛研究人员认为，美国需要在正常建设之外，额外增加300万至400万套住房，才能缓解当前短缺并提升可负担性。

　　新增库存最终应能抑制仍在上涨的房价——尽管涨幅远低于疫情期间水平。根据Redfin数据，截至11月，美国典型住宅的中位售价为433,261美元，同比上涨0.7%，较2021年高出约10万美元。

　　“换句话说，突然大量建房会导致房价下跌。”特朗普上月表示。

　　他补充道：“所以我想照顾那些拥有房产的人，他们的房屋价值达到了曾经难以想象的高度，这某种程度上让他们变得富有、幸福，尤其是在晚年。必须谨慎对待这一点。我希望维持这种状态。”

　　“同时，我也希望让人们有能力购买房屋。”

　　Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟认为，特朗普可以解决其在住房市场面临的两难，但这需要“优先发展高密度住房供应——特别是入门级住宅，同时避免损害宜居性的政策”。

　　费尔韦瑟告诉《新闻周刊》，这将涉及增加“联排别墅、双拼和三拼住宅等中间缺失型住房”的供应。

　　这位经济学家解释，此类新增库存将“降低首次购房者的入门成本，同时不会威胁现有独栋住宅的价值”。

　　“因为中间缺失型住房将高昂的土地成本分摊给多个家庭，相比同一地块上的独立住宅，创造了显著更低的入门价格。”她指出。

　　“提高密度还可能通过增加社区内的餐厅、商店和其他高价值配套设施，提升现有独栋住宅的价值，从而增强整个社区所有住宅的吸引力。”

　　Realtor.com高级经济学家乔尔·伯纳认为，特朗普还可通过“控制通胀及随之降低的抵押贷款利率”来解决这一困境。他告诉《新闻周刊》，截至12月31日当周，全国30年期固定利率抵押贷款平均值为6.15%，低于去年同期的6.91%。

　　多数专家预计抵押贷款利率年底将维持在6%左右。

　　威廉·拉维斯抵押贷款公司副总裁莎拉·德弗洛里奥表示：“2026年利率可能保持区间波动，但总体希望下行趋势能持续。”

　　伯纳指出，特朗普在防止房价暴跌的同时降低首次购房者成本的另一途径是“取消关税，特别是针对建材的关税”，他称此举“十拿九稳”。

　　他表示，这样“消费者价格会下降，人为的商业壁垒也将被消除”。

　　费尔韦瑟认为，在没有重大供应增加（目前尚未出现）的情况下，“市场更可能保护业主资产净值”。

　　她强调，只有当美国开始在“人们想居住的地区”建造更多住房时，住房市场的可负担性才会改善。

　　伯纳表示，美国住房市场正朝着更高可负担性的方向迈进，“无论有无政策推动，房价更可能保持稳定”。

　　他总结道，如果收入增速持续超过房价涨幅（正如专家预测的今年趋势），“我们有望达到一个相对理想的中间平衡点”。