**编者按：** 在过去的观念里，美国人的迁徙总是与“淘金热”般的经济机遇紧密相连，“年轻人，去西部吧！”曾是响彻一个时代的号角。然而，时代的风向已然转变。最新的人口流动报告揭示了一幅截然不同的图景：驱动人们搬家的核心动力，正从宏大的经济叙事转向更为私密与务实的考量——家庭团聚、可负担的生活成本以及对生活品质的追求。这场静默却深刻的迁徙革命，不仅重塑着美国的人口地理，更在暗中重新定义商业地产的投资逻辑。从熙攘都市退向宁静小镇，从阳光地带的热潮回归理性平衡，每一个家庭的搬迁决定背后，都隐藏着未来市场兴衰的密码。投资者们，是时候摘下过往的惯性眼镜，看清这场以“生活”之名的全新游戏了。

　　历史上，美国人搬家是为了寻找更好的经济机会。但根据联合货车运输公司的一份年度迁移报告，如今的驱动力已经从“年轻人，去西部吧”那种由免费开放土地提供机会的心态，转变为了更为个人化的家庭因素和可负担性动机。

　　报告发现，美国人不仅选择住得离家人更近，而且随着他们寻求更便宜的住房和更好的生活质量，他们更倾向于较小的市场而非城市核心区。这种转变将对商业房地产投资者及其未来的选择产生重大影响。

　　2025年，俄勒冈州有史以来首次成为最受欢迎的搬迁目的地，而在新冠疫情及疫情后初期曾涌入大量人口的佛罗里达州和德克萨斯州，现在的人口流动则显得更为平衡。

　　在迁入人口最多的10个州中，有6个位于南部和南大西洋地区：西弗吉尼亚州、南卡罗来纳州、北卡罗来纳州、阿肯色州、阿拉巴马州和特拉华州。

　　“数据显示，美国人正在寻求一种不同的生活节奏，而像俄勒冈州、卡罗来纳州和南部地区正在提供这种节奏，”联合货车运输公司企业传播副总裁艾莉·卡明斯在一份新闻稿中表示。“虽然我们住宅搬迁的总数量与2024年相似，但我们看到人们搬迁的原因复杂得多，而且不同年龄段的迁移模式差异越来越大。”

　　与此同时，年轻的千禧一代和Z世代更青睐新泽西州，因为它比纽约市更实惠。但报告指出，退休人员正在搬离该州，这使其成为迁出人口最多的州。

　　全球房地产投资、贷款和服务公司BGO的首席经济学家瑞安·塞维里诺认为，随着迁移理由转向基本的可负担性和更轻松的生活方式，支撑这种迁移所需的商业房地产，可能与以往那种由更强劲经济机会驱动的模式有所不同。

　　他表示，对投资者而言，投资更实惠的住房、更适中的办公园区以及更多面向中低收入群体的零售空间是更稳妥的选择。甚至连支持这些需求的工业地产也包含在内。例如，如果人们住在较小的职工住房里，他们就需要附近有自助仓储设施。

　　人口结构的变化也印证了这一观点。根据美国人口普查局的数据，人口增长正在放缓，家庭组建率正在放缓，迁移率也随着时间的推移在放缓。

　　“我认为这给我的启示，尤其是作为一名为私募股权投资者工作的人，是我们确实需要更明智，从商业房地产的角度未来需要更谨慎地选择投资地点，”塞维里诺说，“这与过去几十年的许多情况不同，那时人们普遍持有一种笼统的假设，认为这些迁移模式是持久的，并且会随着时间的推移而加速，而事实可能恰恰相反。”

　　尽管美国人仍然为了生活方式和可负担性前往南部地区，但现在的迁移模式似乎比过去更加多变、更不持久，而且不一定会加速。

　　在疫情爆发的最初几年，曾有大量人口迁移到南部各州，多户住宅开发商曾预计这将是未来多年的金矿。

　　“他们会这样想：我们将获得6%到8%的租金增长，前景一片光明，我们将赚大钱，五年后，我们资产的价值将翻倍，”商业房地产数据和分析平台Lightbox的数据策略主管马努斯·克兰西说。

　　然而，随着供应过剩的影响在市场中显现，租金现在正在下降，一些当初逃往南部的人现在正在搬离。

　　“事实是，人们当初南下是为了省钱，虽然迁移是真实发生的，但并非没有其他因素，比如新开发项目、新库存上市。2024年的新库存是50年来最高的。我认为存在大量的买家悔恨情绪，”他说。

　　亚利桑那州、内华达州和佛罗里达州就是典型的例子，公司曾迁往那里，人们也曾为了所谓的“更好的生活质量”搬到那里，但现在正在离开。

　　“这完全不像我所知的现实生活。我认为很多投资者和开发商将其视为更长期的结构性变化，是这些长期模式的加速，”塞维里诺说。“于是他们出去在佛罗里达、内华达、亚利桑那等地建了一大堆房子，然后很多搬来的人并没有留下来。”

　　克兰西认为，尽管“雪鸟”族（指冬季到南方避寒的退休者）仍会迁移到南方，但商业房地产投资者需要更战略性地投放资金，尤其是在零售地产方面。

　　“像西蒙地产集团这样的公司会做高端项目，他们确实如此……但他们非常、非常有选择性。没有人会出去说，‘我们要投机性地建一个带状购物中心，因为我们预计未来五年会有上百万来自伊利诺伊、密歇根和印第安纳的人搬到这里。’这根本不会发生，”他说。

　　克兰西表示，他预计会看到更多面向折扣杂货商和沃尔玛这类商店的零售业态。

　　迁移数据确实显示，虽然年轻的美国人有一股新趋势涌向中西部更小、更实惠的市场，但老一辈人通常仍会选择在南方退休，只是规模远不如过去。

　　“即使人口在增长，所有这些（增长、迁移）速率都在放缓，这意味着这可能并不像许多即使只是被动关注商业地产的人所认为的那样是件轻而易举的事，”塞维里诺说。